고층 주상복합단지로 변할 청량리역 일대, 무주택자라면…

서울 동대문구 청량리 일대가 격변을 앞두고 있다. 청량리역 인근에서 오랜 터줏대감 노릇을 하던 유해시설은 철거됐거나 정비 중이며, 전통시장 부지는 고층 주상복합으로의 변신을 앞뒀다. 대형건설사 위주의 신규물량 공급이라 관심도가 높지만, 3.3㎥당 평균분양가가 최저 2400만원대 이상으로 책정될 예정이라 일부 층수 평면은 9억원을 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.

↑ 매경비즈가 2일 코엑스 컨퍼런스홀에서 주최한 매경부동산 사업설명회 모습

이 지역에 공급될 신규물량 공급에 대한 관심은 4월 초에 찾아운 매서운 꽃샘추위도 막지 못했다. 매경비즈가 2일 코엑스 컨퍼런스홀에서 주최한 매경부동산 사업설명회에는 이를 반영하듯 준비한 500여석의 좌석이 모자라 계단 등의 통로까지 찰 정도였다. 오후 2시에 강연이 시작됐지만 2시 30분이 넘어서까지 강연에 관심을 가진 이들의 발길이 이어졌고, 마지막 세션으로 마련한 세무관련 강연도 참석자들의 집중도가 높았다.
◆고종완 "내집마련 생각하는 무주택자라면 지금이 적기"
'GTX 노선으로 본 부동산 시장 전망'을 주제로 세미나의 첫 세션을 시작한 고종완 한국자산관리연구원장은 "GTX 열기는 기존 SRT 개통 효과를 쫓아갈 것으로 예상한다"며 "많이 오른 지역은 많이 내릴 가능성이 적지 않지만 호황기에 뜨는 부동산은 과거 늘 재건축이었다"며 강연의 포문을 열었다.
정책에 의해 부동산 경기가 횡보를 보이는 현재가 신규 청약을 통해 내집마련에 나설 적기라는 설명도 이어졌다. 이와 관련 고 원장은 "서울 지역만 봐도 올해 공시지가 상승은 물론 공사비 상승이 현실화됐고, 이에 향후 분양가가 떨어질 가능성은 거의 없기 때문"이라는 근거를 제시했다.
그는 "문재인 정부는 아직 집이 없는 이들에게 고마운 정책을 쓰고 있다. 내 집마련을 고민하고 있는 무주택자라면 신규 분양으로 기회를 잡아야 할 시기"라며 "부동산 경기는 흐름이 바뀌었을 때 나타난다. 신규 분양의 묘미는 거기에서 나온다. 입주는 2~3년 뒤 이뤄지기 때문"이라고 분석했다.
특히 청량리 지역에 대해서는 "'강북의 삼성역'이라는 단어가 딱 들어맞는다. 수서역세권이 변했던 것처럼 청량리역의 보이지 않는 변화는 이미 가시화됐다"며 "청량리 지역이, 특히 중소형 주택이 앞으로의 주거 트랜드에 적합지에 대한 답을 찾는다면 투자 유무가 보일 것"이라고 조언했다.
◆청량리역 일대, 3개의 고층 주상복합 프로젝트로 '강북의 삼성역'으로 변신
이달부터 효성중공업, 한양, 롯데건설 등 대형건설사들이 청량리역 일대에서 본격 주상복합 공급에 나선다. 일부 물량은 애초 작년에 공급을 예정했으나 인허가 등의 문제로 올해로 일정이 밀렸다. 일각에서는 지난해말 분당선 청량리역 개통과 수도권광역급행철도(GTX) B 노선 개통 예정(예타 조사 중), 2021년 착공예정인 GTX C 노선 등의 호재로 청약통장이 몰릴 것이라는 예상도 하고 있다.
청량리역 일대 총 2800여 세대로 새롭게 조성될 주상복합 3총사 공급 포문은 지난 주말 효성중공업과 진흥기업이 열었다. 청량리3구역 재개발 물량인 '청량리역 해링턴 플레이스'는 오피스와 오피스텔, 아파트, 상가를 한꺼번에 분양한다.
최고 40층 높이로 지어지는 이 단지의 주거물량은 200여 세대 뿐이라 모델하우스 1층에는 오피스 유닛 등을 설치돼 주거물량보다 오피스 등 상업·업무시설 분양에 좀 더 집중하는 모양새였다. 3.3㎡당 평균 2400만원대이며 계약금은 분양가의 10%로 책정됐다. 전용면적 84㎡ 물량은 총 분양가가 8억7800만원으로 9억원을 넘지 않아 중도금 대출을 받을 수 있다.

↑ 청량리역 한양수자인 192 위치도 [자료 = 한양]

◆9억 넘을 '청량리역 한양수자인 192', 한양이 대출 지원
본격적인 주거물량은 한양이 공급할 '청량리역 한양수자인 192'(59층)과 롯데건설의 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'(65층)이 받을 것으로 예상된다.
동부청과시장 정비사업인 '청량리역 한양수자인 192'는 192미터 높이의 초고층 단지로 1152세대 중 1120세대가 일반분양 물량으로 나온다. 전용 84~177㎡이지만 펜트하우스를 제외하면 전용 84㎡이 대부분이다.
한양 측은 ▲돌출발코니 설계를 통한 서비스면적 추가 제공 ▲일반아파트 바닥보다 40mm 두꺼운 층간소음 저감 설계 ▲10cm 높인 천정고 ▲주상복합이지만 4베이 판상형 설계(일부 세대) 등 상품 설계에도 세심하게 신경썼다. HUG 보증을 받은 분양가는 평균 3.3㎡당 2570만원대로 책정될 예정으로 알려졌다.
청량리역 한양수자인 192 분양 관계자는 "한양이 심혈을 기울여 준비한 랜드마크 단지다. 한양이 매년 마수걸이로 내놓는 물량이 그 해의 메인 프로젝트라고 보면된다"며 "기준층(30층 이상)의 평균분양가는 3.3㎡ 당 2714만원으로 총 분양가는 9억9000만원 선이 될 전망이다. 9억원이 넘기 때문에 중도금대출이 어렵지만, 일정 기준을 충족하면 시공사인 한양이 보증을 서 40% 대출을 받을 수 있게 할 예정"이라고 설명했다.
이 외에도 청량리4구역 재개발 물량인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'는 1425세대 중 1263세대를 일반분양한다. 전용 84~162㎡의 중대형 평수로 공급될 예정이며 분양가는 평균 3.3㎡당 2600만원대라 기준층 이상의 전용 84㎡ 분양가의 경우 9억원을 넘을 것으로 보인다.
한편 이 날 마지막 세션은 유찬영 세무사가 '부동산 임대사업의 절세전략과 자금 출처 조사 대응방안'을 주제로 강연에 나섰다. 실제 상담 케이스를 위주로 종부세, 양도세, 다가구주택, 상속 등 임대사업 관련 설명에 나선 유 세무사는 "최근 세무서가 집중하는 조사는 자금출처가 적지않다. 15년 전 거래라도 시효기간 전이라면 입증 주체가 과세자이기 때문"이라며 "예전과는 세법이 달라서 종부세 등 임대사업으로 주택을 보유한 사람이라면 사업자 등록이 필수이며 구체적인 상담을 통해 정리를 확실히 해둬야 할 것"이라고 조언했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]