[단독] 非강남·미니단지의 반전…2년간 강남보다 더 올랐다

최근 2년간 서울 아파트 가격 급등기에 비(非)강남·나 홀로 소규모 단지의 상승폭이 두드러진 것으로 나타났다. 상승장에서 상대적으로 저평가된 아파트 단지에 갭투자가 몰리면서 급격한 키맞추기가 진행됐고, 정부의 고가 아파트 규제가 먹히면서 '강남·대단지 아파트 불패' 공식이 약해진 셈이다.
매일경제신문이 부동산 정보업체 부동산114와 공동으로 서울시 2918개 아파트 단지에 대한 시세 전수조사를 진행한 결과, 2017년 2월 대비 올해 2월까지 최근 2년간 서울 아파트 시가총액은 32.9% 오른 것으로 집계됐다. 올해 2월 28일 기준 서울 아파트 단지 시가총액은 1009조6698억원으로, 2017년 2월 22일 당시 756조6909억원에 비해 2년 만에 253조원 늘었다.
문재인정부 들어서는 얼마나 올랐을까. 2017년 5월 현 정부 들어서부터 올해 2월까지 22개월로 시기를 좁혀 보면 서울 아파트 시가총액은 31.7% 증가한 것으로 나타났다. 취임 직후부터 임기 내내 서울 집값 잡기에 올인했던 김현미 국토교통부 장관의 성적표로도 볼 수 있다.
부동산114의 시세조사는 협력 공인중개사를 통해 서울 3030개 단지, 8000여 개 주택형을 대상으로 이뤄진다. 실거래 사례를 기준으로 하고, 거래가 없으면 비교 사례와 시장 상황을 고려해 해당 시점의 통상적인 거래 가능 가격을 산정하는데, 한국감정원이 매주 발표하는 시세와 비슷한 방식이다. 이번 아파트 시가총액 조사는 해당 기간에 모두 존재한 단지를 대상으로 각 주택형 단위 시세 평균에 면적별 가구 수를 곱해 산출했다. 이번 조사에서 최근 2년간 서울에서 가장 많이 오른 아파트 단지는 성동구 성수동에 위치한 강변현대로 나타났다. 1993년 준공해 123가구가 살고 있는 이 두 개 동짜리 단지는 올해 2월 시가총액이 1415억원으로 2년 동안 가격이 무려 79.7% 오른 것으로 분석됐다. 지난해 7월 전용면적 79㎡가 10억5000만원에 거래돼 1년 만에 2억원이 올랐는데, 작년 말 호가는 15억원까지 치솟았다.
한강변에 50층 아파트를 지을 수 있는 성수전략정비구역에 유일하게 속해 있는 단지다. 눈에 띄는 점은 강변현대를 포함해 성수동 동양메이저(69.7%)와 금호타운2차(65.9%) 등 성수전략정비구역 내 아파트 3곳이 상승률 20위 안에 이름을 올린 것이다. 성수동 A공인중개소 관계자는 "작년 9·13 부동산대책 이후 강남 재건축은 가격이 급락했지만, 이곳 성수정비구역은 재개발이라 재건축 부담금이 없고 아파트 연식도 비교적 낮아서 대기 수요가 탄탄하고 호가가 유지되고 있다"고 설명했다.
이들 단지 특성에서도 드러나듯이, 이번 상승장에선 '비강남권에 단지 규모가 작고 재건축·재개발 이슈가 있는 아파트'가 단연 돋보였다. 최근 2년간 아파트값 상승률 상위 20위권 중에 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 제외한 비강남 아파트는 12곳이 포함됐다. 공덕동 마포현대(74.4%) 용강동 e편한세상마포리버파크(67.3%) 염리동 상록(67.1%) 중동 청구(66.3%) 등 마포구 아파트 4곳이 20위권 내에 들었다.
김은진 부동산114 리서치 팀장은 "최근 2년간 서울 아파트 가격은 30% 이상 올랐는데, 개별 단지로는 비강남권이나 나 홀로 아파트가 높은 상승률을 기록해 눈길을 끈다"며 "집값 단기 급등과 매물 품귀 현상으로 인해 아파트값이 상대적으로 저렴한 비강남 지역이나, 수요자들에게 외면받았던 나 홀로 아파트에 매수세가 몰린 것으로 볼 수 있다"고 분석했다.
상승률 20위권에서 1000가구 이상 대단지는 개포동 재건축 대장주인 개포주공4단지가 유일했다. 반면 성수동 강변현대를 비롯해 대치동 풍림아이원3, 4차(75가구) 잠원동 신반포27차(156가구) 잠원동 현대훼밀리(113가구) 성수동 동양메이저(142가구) 등 미니 아파트들이 오히려 상승률 10위 안에 대거 포진했다.
이런 미니 아파트 단지 급등세는 값싼 아파트에 갭투자 등으로 유동성이 몰렸기 때문으로 보인다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "개발 호재가 있는 지역의 값싼 나 홀로 아파트에 임대사업자 등록을 통한 레버리지 확대와 갭투자가 몰리면서 오버슈팅이 일어났다"고 분석했다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]