[李기자의 리얼티톡] 전세보증, 내년 하반기 전세만료인 경우도 알아봐야할까

#2017년 말 청약에 당첨되며 내집마련에 성공한 최모씨는 몇달 전 현재 거주하는 집의 전세값을 3000만원 정도 올려주고 전세 기간을 연장했다. 집주인에게도 그때쯤 이사나갈 것을 알리고 전세를 연장했지만, '역전세난' 관련 기사를 접한 최씨는 덜컥 겁이 났다. 최씨가 새 아파트에 입주해야할 즈음에 지금 사는 전세집의 새로운 임차인이 구해지지 않는다면 최씨의 전세보증금이 묶여 이사자금 관련 차질이 생길 가능성이 있기 때문이다.
#몇년간 지사 발령으로 지방에서 근무했던 정모씨는 다시 서울로 직장을 옮기게됐다. 마침 전세기간도 끝날 때가 된 정씨는 이를 집주인에 알렸고, 집주인이 직접 부동산에 물건을 내놓겠다해서 이사 준비만 신경을 쓰고 있었다. 그러나 며칠전 동네 지인을 통해 알고보니 집주인이 전세가 아닌 급매로 정씨의 전셋집을 올려놓은 것을 알게됐다. 이에 정씨는 말로만 듣던 깡통전세나 갭투자 물건인가 싶어 제때 전세보증금을 돌려받을 수 있을 지 걱정되기 시작했다.

↑ HUG 인터넷보증 홈페이지 모습. 인터넷으로 전세보증금반환보증 가입 여부를 확인할 수 있다.

작년 연말부터 집값과 전세가격이 하락세를 이어가며 보증금 관련 불안감이 커지고 있다. 집을 팔아도 보증금보다 낮은 가격인 '깡통전세'가 다시 나타나기 시작했기 때문이다. 전세계약 갱신시기에 전세가격이 2년 전보다 낮아지는 '역전세'도 함께다. 이는 조만간 이사를 앞둔 이들 뿐만 아니라 향후 1~2년 간 전세기간 만료로 집을 옮길 예정인 이들에게도 전세보증금이 불안요소로 작용할 것으로 예상된다.
11일 국민은행 최근 조사에 따르면 전국 아파트 전세가격은 13주 연속 하락했다. 서울 아파트 매매가격도 2월 첫주 0.08% 떨어지면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 예측해 깡통전세 이슈는 장기화될 것으로 보인다.
금융당국은 전국적으로 역전세·깡통전세가 확산 중인 것으로 판단, 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 '역전세대출'이나 경매 유예기간을 연장하는 방안도 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증(보험) 가입을 권유하도록 은행들에 지시한 것으로 알려졌다.
◆전세보증금반환보증 및 보험 상품 가입하려면
주택도시보증공사(이하 HUG)의 '전세보증금반환보증'과 서울보증보험(SGI)의 '전세금반환신용보험' 등 전세보증(보험)은 주거용으로 사용되는 모든 부동산이 가입할 수 있지만 계약기간이나 보증금 규모에 따라 가입가능 여부가 다를 수 있다. 아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 모두 가능하지만, 지난해 12월 3일 서울보증보험은 빌라, 오피스텔, 다세대주택 등 아파트보다 깡통전세 우려가 높은 주택의 가입기준을 강화했다. 임대사업자로 등록하지 않은 개인 임대인의 경우에는 보증서 발급을 2건으로, 오피스텔은 1건으로 제한했기 때문에 이미 다른 임차인이 가입했다면 가입이 불가능할 수도 있다.
보증은 상환보증과 반환보증 2가지가 있다. 은행을 통해 전세자금대출을 받았다면 상환보증에는 가입된 상태일 것이다. 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)의 상환보증은 모든 대출 상품에서 필수조건이기 때문이다. 전세보증금이 3억원 이하인 경우 연간 100만원 범위 내에서 보험료를 세액공제(12%) 받을 수 있다.

↑ 역전세난 우려가 커지는 가운데 송파구 내 중개업소 밀집지역 모습 [사진 = 연합뉴스]

◆최근 가입 늘어난 상품은 '전세금반환보증'
대출금액 이외에 본인자금까지 돌려받으려면 '반환보증'도 알아둬야한다. HUG의 '전세보증금반환보증' 상품의 경우 수도권은 7억원 이하, 그 외의 지역은 5억원 이하 범위에서 세입자가 신청한 금액에 대해 모두 보증해준다. 보험요율은 아파트는 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%다.
예를 들어 전세보증금이 3억원인 아파트의 보증료는 1년에 38만4000원이다. 가입은 전세 계약기간의 절반이 지나기 전까지 할 수 있으며, 보험료는 보증기간에 해당하는 일수만큼 일할 계산된다. 전세계약이 1년이어도 가입이 가능하다. 신규 계약이 아닌 갱신 전세계약이라면 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월~갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에 가입하면 된다.
SGI의 '전세금보장신용보험'은 아파트의 경우 전세보증금 액수에 상관없이 가입할 수 있지만, 주택은 전세보증금 10억원까지만 가능하다. 대신 보험요율이 아파트는 연 0.192%, 그 외의 주택은 연 0.218%로 HUG보다 조금 더 높다. HUG 상품과는 달리 전세보증금 전액만 가입할 수 있다. 전세 계약기간이 10개월이 지나지 않을 때까지 가입할 수 있지만, 보험료는 전세기간 전체에 대해 산정된다.
◆전세 만기 후 한달 간 보증금 못 돌려받았다면?
보증사고는 ▲임차인(보증채권자)이 전세계약기간 종료 후 1개월간 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못했을 때 ▲전세계약 기간 중 경매 또는 공매 실시로 배당 후 임차인이 전세보증금을 반환받지 못했을 때 발생한다. 보증사고가 발생하면 1개월 이내에 서면으로 가입한 보증기관에 통지하고, 보증사고일로부터 2개월 이내에 보증사고 유형에 따라 보증기관에 보증채무의 이행을 청구해야 하기 때문에 이사 관련 계획을 잡고있다면 시간적 여유를 둬야한다. 보증기관은 보통 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행한다.
보증(보험)가입시에는 ▲중개업소의 중개를 받고 확정일자가 있는 임대차계약서 ▲임차목적물의 등기부등본 ▲전입신고를 완료한 임차인의 주민등록등(초)본 ▲임대차사실확인서 ▲단독, 다가구주택 및 주택 일부 임차시 전입세대열람원 ▲채권양도 약정서 등이 필요하다. 보증기관 홈페이지를 통해 간략하게 가입가능여부를 확인할수 있지만, 전세 계약 후 10개월 지나는 등 가입이 불가능한 경우가 있으니 먼저 전화상담 등을 통해 가입안내를 받을 것을 권한다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]