[부동산 알쏭달쏭] 올해 깡통전세 대란 있다? 없다?

↑ [사진: 매경DB]

지난해 정부가 '9·13 대책'을 발표한 이후 치솟던 아파트 매매가와 전세가는 내리막길을 걷고 있다. 일부 매스컴에서는 주택시장이 하향 안정화를 넘어 침체골이 깊어지고 있다는 우려가 나오고 있지만, 무주택서민들 입장에서는 여전히 고민이 크다. 우리나라에만 있는 유일한 임대방식인 '전세제도' 때문이다.
전세제도는 집주인에게 보증금을 지불하고 주택을 임차한 뒤 계약기간이 만료되면 보증금을 돌려받는 주택임대차의 한 유형이다. 전세권자(임차인)는 보증금만을 지급하고 자신만의 독립된 주거공간에서 2년 이상 생활할 수 있는 데다 월세에 비해 주거비용이 저렴해 무주택서민들이 선호한다.
집주인(전세권설정자) 입장에서는 보증금을 다른 상품에 투자하거나 기존의 부채를 갚아 이자 비용을 줄일 수 있다. 이처럼 장점이 많은 전세제도도 부동산시장 하향기 땐 오히려 '독(毒)'이 될 수 있다. 주택가격이 전세보증금 이하로 떨어질 경우 계약 만료 시 보증금 회수에 애를 먹을 수 있어서다.
집주인이 대출금 상환을 못해 경·공매 절차에 돌입했다면 최악의 순간을 맞이할 수도 있다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 점을 고려할 때 보증금의 일부 또는 전부를 떼일 가능성이 높기 때문이다.
◆ 2019년 깡통전세 대란 올까

↑ 전국 아파트 전세가율 [자료: KB국민은행]

최근 일부 지역에서 아파트 가격 하락세가 더욱 뚜렷해지면서 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있다.
하지만 올해 아파트 가격이 아무리 떨어진다고 해도 깡통전세가 사회문제로 부상하기는 어렵다는 게 주택업계 전문가들의 시각이다. 일반적으로 깡통주택이 증가하기 위해서는 주택가격 하락과 전세가격 상승이 동시에 이뤄져야 하는데 현 상황이 이와는 다른 모습이란 설명이다.
실제 이달 현재 주택가격과 전세가격 모두 보합세를 보이고 있다. 특히 작년에는 전세가격이 거의 제자리걸음(-0.9%)이였던 반면 매매가격은 무려 11.8%나 올랐다. KB국민은행 자료(시세통계 면적당평균가)에 따르면 지난 2016년 이후 최근까지 주택가격은 18% 상승한 데 비해 전세가격은 3% 오르는 데 그쳤다.
주택가치가 전세가액을 훨씬 뛰어넘으면서 전세에 대한 리스크도 빠르게 제거된다. 세입자 입장에서는 보증금 떼일 염려가 그만큼 사라진 셈이다. 다만 IMF나 금융위기 당시처럼 연내 아파트 가격이 폭락한다면 상황은 돌변할 수 있다.
매매가격 대비 전세가 비율인 '전세가율'도 살펴볼 필요가 있다. 지난해 치솟는 주택가격과 달리 전세가격이 보합세를 유지하면서 전세가율이 큰 폭으로 하락했다. 2017년 말 72%였던 전세가율은 이달 기준 기준 64%로 하락했다. 일반적으로 업계가 전세가율이 80% 이상일 때 위험군으로 판단하는 것에 견주면 현재 전세시장은 굉장히 안정적이라고 봐도 무방하다.
◆ 수도권 깡통전세 등장 쉽지 않아…지방은?

↑ 지방 아파트 전세가율 [자료: 리얼투데이]

수도권의 주택가격 상승률은 지방보다 훨씬 높다. 특히 서울은 지난 1년 사이 아파트 가격(26.6%↑)이 가파르게 올랐다. 이에 따라 서울 전세가율은 큰 폭(64%→53%)으로 하락했다. 같은 기간 경기도 전세가율도 76%에서 69%로 떨어졌다. 인천(75%)은 상대적으로 높긴 하지만 위험군에는 미치지 못한다. 다만 인천에서 전셋집을 구하려는 수요자는 계약 전 전문가의 도움을 받아 보다 꼼꼼하게 물건을 살펴보는 것이 좋다.
이에 비해 지방 상황은 조금 다르다. 주택가격이 떨어지면서 수도권 지역에 비해 상대적으로 깡통전세 위험이 크기 때문이다.
특히 충청권의 경우 '깡통전세' 위험군에 근접했다. 이달 기준 충북과 충남의 전세가율(리얼투데이 자료 참고)은 각각 80%, 76%에 달한다. 전북의 전세가율도 80%에 육박하고 있어 전셋집을 구하기 전에 당해 주택 권리관계(저당권, 임차권 등)

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