"부담금 폭탄 맞느니…" 재건축 연기 또 연기

↑ 시공사 선정을 놓고 내부 갈등이 격해지고 있는 서울 서초구 반포동 소재 반포주공1단지 3주구 전경. [매경DB]

강남권 대어급 재건축 단지들이 시공사 계약을 미루거나 전면 재검토에 들어갔다.
2일 정비업계에 따르면 1490가구로 구성된 서울 서초구 반포동 소재 반포주공1단지 3주구 조합은 7일 조합원 총회를 열고 시공사로 선정한 현대산업개발 선정 무효 및 새로운 시공사 선정을 위한 일정을 잡기 위한 절차에 착수할 예정이다.
강남구 대치동 '대치쌍용2차'도 작년 현대건설을 시공사로 선정했으나 7개월째 정식 계약을 맺지 않고 있다. 바로 옆 '대치쌍용1차'는 대치쌍용2차 상황을 지켜보겠다며 사업 중단을 선언했다.
'황금알을 낳는 거위'와도 같은 재건축 입지가 흔들린 것은 재건축 초과이익환수제 영향이 크다. 재건축 초과이익환수제는 재건축에서 발생한 '초과 이익'의 최고 50%를 조합이 국가에 내는 것이다. 초과 이익은 재건축을 마치고 새롭게 아파트가 준공된 시점의 가격에서 추진위원회 설립 시 가격(준공 시점에서 10년이 넘었을 경우 10년 전 가격)과 각종 비용 및 정상적 상승분을 제한 것인데 아직 발생하지 않은 미래의 이익을 가정·계산해 제출해야 재건축 다음 절차로 갈 수 있어 논란이 돼 왔다.

조합과 이를 접수한 구청 및 계산에 도움을 주는 한국감정원 간 입장 차이도 문제다. 조합은 시공사와 정식 계약을 맺고 한 달 내 자체적으로 부담금을 계산해 구청에 제출한다. 구청은 이를 받아 한국감정원 등의 도움을 받아 보다 정확한 액수를 계산해 조합에 통보하는 식이다. 문제는 지난해 5월 부담금을 통보받은 반포현대 사례다. 이 아파트는 80가구 남짓한 '나 홀로 아파트' 수준이었음에도 불구하고 조합원 1인당 1억3569만원을 내야 한다는 결과를 받아 들었다. 조합의 당초 예상치는 850만원으로 무려 16배가 뛰었다. 반포현대는 워낙에 작은 아파트 단지라 조합원 의견 모으기가 용이했고, 준공 시 가격이 감정원이 추산한 것만큼 높지 않을 것이라는 데 조합원 간 합의가 이뤄져 현재 이주 및 철거가 진행 중이다.
그러나 이 아파트보다 가구가 몇 배 많고, 입지가 더 좋은 곳에 있는 조합의 경우 상황이 다르다. 특히 반포3주구는 가구 수도 가구 수지만 집값이 비싼 반포의 한강변 입지에 있다는 점에서 가장 부담금이 높게 책정될 단지로 예상됐다. 이 때문에 조합과 시공사로 선정된 현대산업개발 간 '비용 줄다리기'가 만만치 않게 전개됐고, 급기야 파행을 맞는 분위기로까지 가고 있다. 조합 내부에서는 현대산업개발보다 더 좋은 조건을 제시해 조합원 비용을 줄일 수 있는 새로운 시공사를 선정해야 한다는 최홍기 조합장을 필두로 한 이른바 '반(反)현산파'와 재건축의 생명은 속도이기 때문에 빠르게 진행하는 것이 바람직하다는 쪽 간 입장이 팽팽하게 맞서며 대립하고 있다.
단지 규모는 작지만 영동대로 복합개발 수혜를 그대로 보면서 학군과 역세권 입지 등을 모두 갖고 있는 대치쌍용아파트 상황도 복잡하다. 1차와 2차로 나눠 재건축을 진행하고 있는데, 2차의 속도가 더 빠르다. 대치쌍용2차는 이미 지난해 6월 현대건설을 시공사로 선정했지만, 9월이면 체결될 것으로 예상됐던 정식 계약은 해가 넘도록 진척이 없다. 현대건설이 제안한 무상설계 범위와 특화설계 관련 비용 등에 대한 부분을 놓고 시공사와 조합 간 의견이 좁혀지지 않고 있는 것. 조합 관계자는 "아파트가 낡긴 했지만 몇 년 더 사는 데는 문제없다는 분들도 많다"고 말했다.
속도가 더 늦은 1차의 경우 2차 상황을 지켜보기로 하고 모든 절차 진행을 잠정 중단한 상태다. 특히 1차 내부적으로 2차의 부담금이 확정될 때까지 기다리자는 주장과 이와 무관히 재건축 진행을 서둘러 해야 한다는 입장이 첨예하게 대립하며 내부 갈등이 심해지고 있다. 대치쌍용1차에 거주 중인 한 주민은 "부담금이 어떻게 산정될지 밑그림조차 그려지지 않은 상황에서 무리한 재건축은 더 큰 화를 부를 것"이라고 밝혔다.
[박인혜 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]