집값 놓고 정부·시장 힘겨루기 팽팽…올해 시장 10대 이슈는?

↑ 지난 5월 `로또 청약` 열풍에 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 `미사역 파라곤` 모델하우스 내보 모습 [사진제공 = 동양건설산업]

올 한 해는 정부의 부동산 시장 잡기 총력전으로 정리된다. 재건축 초과이익환수제 부활을 비롯해 양도세 중과, 보유세 개편, 9·13 대책까지 잇따른 규체책을 쏟아냈다.
하지만 시장은 규제책 발표 직후 잠잠하다가 빈틈이 생기면 다시 오르는 부침을 반복했다. 집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 그 어느 때보다 거셌던 올 한해 부동산 시장의 굵직했던 이슈들을 부동산114의 도움을 얻어 되짚어 봤다.
◆ 재건축 타깃 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화
연초 부동산 시장의 뜨거운 감자는 단연 재건축 규제였다. 정부는 '8·2대책'을 통해 조합원 지위 양도 금지 조치를 도입한 데 이어 6년 만에 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 부과토록 제도다. 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성 기준을 대폭 강화(현행 20→50%)한 '재건축 안전진단 기준 정상화' 대책도 발표했다.
◆ 분양가 누르자 '로또' 논란
'로또 청약' 논란도 일었다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수 억 원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산된 것이다.
'디에이치자이 개포'(개포주공8 재건축)와 '미사역파라곤'이 대표적인 사업장이다. 이들 사업장의 분양가는 3.3㎡당 각각 4200만원대, 1400만원대에 책정됐지만, 이미 주변의 실거래가는 5000만원, 2000만원대을 돌파한 상황이었다. 당첨되면 800만원, 600만원의 시세차익이 발생하는 셈이다.
◆ 다주택자 양도소득세 중과
지난 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%를 추가 적용 받게 됐다.
양도세 중과 시행 여파는 컸다. 3월까지 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울은 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록하기도 했다. 반면 4월 이후에는 거래량이 급감하면서 2분기 거래량이 전년 같은 기간과 비교해 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다.
특히 세 부담으로 주택 거래가 위축된 가운데 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 급증했다. 이는 매물 품귀현상으로 나타났고 결국 수급 불균형에 따른 집값 불안의 불씨로 작용했다.
◆ 남북관계 개선…접경지역 부동산 시장 '들썩'
4월 27일 판문점 남북정상회담 개최 이후 남북 화해 분위기가 조성되면서 경기도 파주, 강원도 일대 등 북한 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 실제 파주시의 경우 지난 4월 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.
◆ 종합부동산세 개편
재정개혁특별위원회 7월 초 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개하고. 이를 토대로 정부는 '종합부동산세 개편안'을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 골자다. 하지만 시장 에서는 예상보다 규제 강도가 약하다는 반응이 대부분이었다. 이에 정부는 '9·13 대책'을 통해 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 보다 강화한 인상 계획을 발표한다.
◆ 신혼희망타운 등 '문재인 홈' 정책 추진
정부는 7월 5일 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 오는 2022년까지 163만 세대를 신혼부부와 청년에게 지원하는 내용의 '신혼부부·청년 주거지원 방안'을 내놓는다. 이를 통해 위례신도시와 평택 고덕신도시 등지에 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만 세대 추가한 10만 세대가 공급하고, 내년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게는 취득세 50% 감면 혜택을 제공한다.
◆ 여의도·용산 개발 발언 전면 보류
같은 달 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장은 기자간담회에서 여의도와 용산구 일대를 국제도시로 만들겠다는 구상을 밝혔다. 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하고, 서울역~용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터를 조성하겠다는 내용이다. 이 계획은 국내 다수 매체에서 대서특필되면서 서울의 아파트값은 요동치기 시작했다.
이후 정부와 집값 급등 책임 공방으로 갈등을 빚은 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표했다.
◆ 문 정부 개발 주류 도시재생 뉴딜 99곳 선정
8월 31일 정부는 올해 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정·발표했다. 작년 시범사업지(68곳)보다 46% 늘었으며, 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다. 시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남,·경북·경남이 각 8곳, 서울과 부산·대구·강원·전북이 각 7곳 등이다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.
◆ '9·13 대책'과 '9·21 공급방안' 발표…규제 정책에 공급확대 추가
9월에는 역대급 고강도 대책으로 평가받는 '9·13 대책'에 이어 '9·21 수도권 주택 공급방안'이 잇따라 발표됐다. '9·13 대책'은 종합부동산세 인상과 강력한 대출 제한이, '9·21 수도권 주택 공급방안'은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 4~5곳을 조성한다는 것이 핵심이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대도 병행하기로 정책 방향을 선회하면서 서울 아파트 가격 상승세는 힘을 잃기 시작했다.
◆ 주택임대사업자 급증…과도한 세금 혜택 논란 일어
다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 꾸준히 늘었다. 올 상반기에만 7만4000명이 임대사업자로 신규 등록했고 등록된 민간 임대주택수는 17만7000세대에 달한다. 작년 동기에 비해 3배에 육박하는 수준이다. 특히 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 '9·13 대책'을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]