금리싸고 한도 많아…갭투자로 가는 전세대출

↑ 정부가 최근 전세자금대출이 주택 매매용으로 전용돼 `집값 상승`을 자극할 위험이 있다고 보고 실태조사에 나섰다. 사진은 갭투자가 많이 이뤄지는 서울 성북구의 한 아파트단지 전경. [매경DB]

서울에 사는 직장인 정 모씨(37)는 최근 전세를 새로 얻는 과정에서 부동산 중개업소에서 전세자금대출을 받아 집을 사는 게 어떠냐는 제안을 받았다. 전세대출이 주택담보대출(주담대)보다 한도도 많고 금리도 낮다며 전세를 살되 대출을 받아 다른 집을 전세 끼고 사라는 것이었다.
국토교통부가 최근 전세자금대출 현황을 조사하는 까닭은 이들 상당수가 주택 구매에 전용되고 있고, '집값 상승'의 원인 중 하나로 작용한다는 판단 때문이다. 주택담보대출보다 '더 낮은 금리' '더 많은 한도로' 돈을 빌릴 수 있는 전세대출이 우회 대출 경로가 되고 있다는 것이다.
실제로 일부 부동산 투자 사이트 등에선 전세대출로 집을 사는 것이 공공연한 비법으로 알려져 있다. 전세대출이 주담대와 신용대출, 개인사업자대출 등에 비해 한도와 금리 면에서 유리하기 때문이다. 정부가 가계대출 급증에 따른 신용위험 관리 차원에서 주담대를 줄이자 '풍선효과'가 나타나고 있는 셈이다.
전세대출 금리는 대부분 시중은행의 주담대 대비 0.1~0.5%포인트 낮다. 예를 들어 신용등급이 3등급인 사람이 KB국민은행의 주담대를 받으면 금리가 약 3.5%인데 'KB플러스전세자금대출'을 받으면 3.2~3.4% 정도로 내려간다.
특히 전세대출은 원금 상환 없이 대출 기간 내내 이자만 내면 되기 때문에 돈을 빌린 사람들의 부담도 덜하다. 반면 주담대는 이자만 먼저 내고 원금은 나중에 갚는 '거치식'이 사실상 은행권에서 퇴출됐다. 또 전세대출은 투기지역에서 적용되는 '가구당 대출 건수 1건' 규제가 적용되지 않는다. 주담대를 받고 전세대출을 추가로 받는 것도 가능한 셈이다.
최근 서울 등 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)이 40%가 되면서 경우에 따라 전세대출 한도가 더 많아지기도 했다. 어떤 사람이 투기지역 내 10억원 아파트를 산다고 가정하자. 주담대를 받으면 LTV 40%가 적용돼 4억원이 대출 가능하다. 하지만 그 집에 전세를 살고 대출을 받으면 돈을 더 빌려 다른 집을 사는 것도 가능하다. 7월 서울 지역 평균 전세가율(60%)과 전세대출 한도(보증금의 80%)를 적용하면 10억원짜리 집의 전세보증금이 약 6억원이라 최대 4억8000만원까지 빌릴 수 있다.

국토부는 이런 장점 때문에 전세대출이 '매매용'으로 특히 갭투자를 위한 매수자금으로 전환될 소지가 충분하다고 보고 있다. 최근 1년간 전세금이 크게 변하지 않았는데 전세대출 잔액이 늘어나는 현상도 정부가 이런 가능성을 의심하는 근거이다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세금은 작년 8월 14일부터 1년 새 0.11% 오르는 데 그쳤다. 전국적으로는 2.74%나 떨어졌다. 시장 환경은 전세자금 수요가 많지 않은 분위기라는 것이다.
하지만 부동산 업계에선 전세금 상승으로 기존 전세대출이 증액되는 것이 아니라 신규 아파트가 급증하면서 이곳에 들어가는 세입자들이 신규로 전세대출을 많이 받고 있다는 분석도 나온다. 올해 전국 아파트 입주 물량은 사상 최대인 44만1000가구로 예상된다. 부동산업계 관계자는 "전세대출 한도까지 줄일 경우 실수요자가 피해를 볼 수 있어 조심스럽게 접근해야 할 사안"이라고 지적했다.
물론 정부도 전세자금 대출을 '강하게' 규제하면 역풍을 맞을 위험이 있어 조심스러워한다. 금융당국도 "전세자금 대출은 실수요 측면이 강해 규제를 당장 강화할 계획은 없다"며 "다만 다주택자의 전세금 대출이 문제라는 인식이 있어 1주택자까지만 전세대출 보증을 제공하는 방안을 고려하고 있다"고 말했다.
전세자금 대출은 대부분 한국주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험 등의 대출보증을 쓰도록 돼 있다. 주택금융공사는 10월부터 전세대출 보증을 무주택자와 1주택자에게만 제공한다는 방침을 이미 결정했다. 국토부는 HUG 등의 대출보증에 이 방법을 적용하는 방안을 검토 중이다.
[손동우 기자 / 이승윤 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]