`악화일로` 지방 미분양…반년간 20%만 팔렸다

■ HUG 2분기 초기분양률 보고서

서울의 새 아파트 분양시장은 '완판' 행진을 이어가는 반면 충남, 경남 등 지방 분양시장은 최악의 상황으로 치닫고 있다. 견본주택 문을 열고 분양 초기 6개월간 판 주택 물량이 전체 분양 가구의 '반의반'에도 미치지 못할 정도다.
결국 수급 불균형이 서울 집값은 높이고 지방은 더 최악의 상황으로 내몰며 양극화를 심화시키고 있다는 분석이다. 정부에선 지방의 과잉공급 문제를 해결하기 위해 인허가를 대폭 줄이겠다고 공언했지만 지방에 기존 인허가 물량이 상당해 한발 늦은 데다 괜스레 서울 공급만 더 옥죄는 역효과를 낼 것이란 지적도 나온다.
7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2분기(4~6월) 서울지역 민간 아파트 평균 초기 분양계약률은 99.7%를 기록했다. 초기 계약률은 분양 개시일 이후 3~6개월 사이에 계약이 성사된 건수를 말한다. 서울지역 신규 아파트는 분양을 시작한 후 6개월 안에 거의 모두 팔렸다는 얘기다. 이 밖에 대구·대전이 100%를 나타냈고 세종 역시 99.2%를 기록해 '완판' 대열에 합류했다.
김학권 세중코리아 대표는 "결국 서울·대전·대구 모두 수요에 비해 도심권 공급이 많지 않아 희소성이 높은 곳"이라며 "세종은 공급 자체는 많지만 정부가 밀어주는 인프라스트럭처와 호재들로 투자가 몰리는 것"이라고 말했다.
문제는 이런 곳을 제외하고는 1분기에 비해 대부분 지방도시의 상황이 악화되고 있다는 것이다. 충남은 초기 분양률이 12%, 경남은 20%에 그쳤다. 6개월 내내 견본주택 문을 열고 마케팅을 했지만 반의반도 팔지 못하고 있다는 말이다. 이들 지역의 1분기(1~3월) 초기 분양률이 각각 33.1%, 75.8%였던 것과 비교하면 2분기 들어 상황이 급격히 악화되고 있는 셈이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "청약경쟁률은 다분히 허수가 끼지만 초기 분양률은 계약까지 이뤄진 비율로 향후 해당 지역 부동산시장의 바로미터 격"이라며 "초기 분양에 실패하면 결국 악성인 준공 후 미분양으로 이어지기 때문에 치명적"이라고 말했다.
충남은 지난 6월 기준으로 미분양 가구가 총 1만가구에 육박하는데 천안과 서산 지역에 집중돼 있다. 충남 서산의 한 아파트 단지는 내년 입주가 임박했음에도 전체 물량의 10%도 안 팔린 곳이 있다. 이 단지에선 초기 분양률을 높이기 위해 가짜 분양자 수백 명을 모집하는 해프닝까지 벌어졌다. 은행들이 통상 분양률 60%를 넘겨야 중도금 대출을 해주는데 사업 진행을 위해 편법까지 동원한 것이다.
평창동계올림픽 후광으로 지난 1분기에 80.6%로 양호한 초기 분양률을 나타냈던 강원도도 추락 중이다. 2분기 들어 초기 분양률은 49.4%로 주저앉았다. 초기 분양이 극도로 저조해 결국 공사를 중단한 곳도 있을 정도다. 지난해 정부 규제 직격탄을 맞았던 부산도 1분기에 89.8%로 살아 있던 초기 분양 열기가 2분기 들어 68.8%로 싸늘해졌다.
이런 냉기류는 수도권으로 북상 중이다. 인천은 2분기 분양률이 65.9%로 부산보다도 떨어졌다. 이런 영향으로 전국의 초기 분양률 평균도 전 분기에는 86.5%였으나 2분기 들어 81.5%로 '뚝' 떨어졌다. 건설사들의 '분양 성공' 기준인 6개월 내 80% 분양률도 흔들리고 있는 것이다.

근본적으로 수요와 공급의 미스매칭 문제라는 분석이 많다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "충남·경북 등 일부 지방은 최근 3년 새 수요에 비해 공급량이 너무 많았고, 지역 경기 침체도 영향을 끼친 것"이라면서 "공급 속도를 조절할 필요가 있다"고 조언했다.
정부도 이런 문제를 의식해 전국적으로 개발사업 인허가를 줄여 나가겠다고 밝혔지만 문제는 지방의 경우 이미 인허가가 완료된 주택 물량만 해도 상당하다는 것이다. 부동산114에 따르면 올해 9000가구를 분양한 충남지역에는 추가적으로 1만2500여 가구 분양이 더 예정돼 있고 경남도 9700가구가 분양된 후 1만1800여 가구가 연내 분양 대기 중이다. 부산지역에선 이미 1만1000가구가 분양됐고 연내 2만9000가구가 예정돼 있을 정도다.
한 대형 건설사 주택사업부 본부장은 "부산지역은 정부에서 청약조정지역 등 청약규제만 풀어줘도 심리 회복에 큰 도움이 될 것"이라며 "정부가 더 늦기 전에 빨리 결단을 내려야 한다"고 전했다. 주무부처인 국토교통부는 최근 "투기 조짐이 사라진 지역의 경우 규제를 해제할 수 있다"는 내용의 보도자료를 낸 바 있다.
지방의 한 중견 건설사 대표 A씨는 "정부가 최근에 HUG의 보증수수료를 미분양 지역에 할증하는 등 여러 가지 방책을 썼지만 사업자에게는 사업 지연에 따라 매달 은행에 내는 수십억 원의 이자 부담이 훨씬 크다"며 "결국은 망할 때 망하더라도 팔아보고 망하자는 유인이 훨씬 크게 작용한다"고 말했다.
[이지용 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]