동작·은평·서대문 투기지역 추가지정 유력…재건축규제 또 거론

◆ 집값 전쟁 2라운드 ◆

↑ 2일 서울 아파트 매매가 변동률이 3주 연속 확대된 것으로 나타난 가운데 서울 강남구 대치동 재건축 아파트인 은마아파트 상가 내 한 중개업소에 매물 전단이 붙어 있다. [한주형 기자]

지난 1일부터 여름휴가를 떠난 김현미 국토교통부 장관이 8·2 부동산 대책 발표 1년을 맞이한 2일 보도자료 배포를 통해 원격적인 시장 구두개입을 했다. 8·2 부동산 대책 1주년에 즈음해서 서울 집값이 다시 불붙기 시작하고 지방은 침체 일색으로 양극화에 대한 비판 목소리가 커지자 시장에 추가 대책 가능성을 시사한 것이다.
방점은 '이분화된 집값 관리'다. 박원순 서울시장의 여의도 통개발 발언 이후 끓어오르는 서울 집값에는 '매서운 채찍'을 들 수 있다는 점을 분명히 했다. 반면 갈수록 침체 국면인 부산 등 지방 도시는 어느 정도 투기 수요가 차단된 것으로 판단해 재발 조짐만 없다면 청약과 대출규제 일부를 풀어주겠다고 강조했다.
이날 정부가 내세운 서울을 겨냥한 집값 진화용 규제 4종 세트는 △서울·수도권에 대한 투기지역·투기과열지구 추가 △재건축 추가 규제·부담금 예상액 통지 △투기 수요 차단을 위한 다주택자 과세 감시망 가동 △여의도·용산 등 대규모 개발사업 억제 등이다. 지난 일련의 부동산 대책 발표 때 보류됐거나 발표 후 추진이 지연된 내용이다.
현재 집값 상승세가 불붙고 있는 서울에 유력한 카드는 '투기지역' 추가 지정이다. 서울 전역은 투기과열지구로 이미 지정돼 있기 때문이다. 투기과열지구에서는 청약 1순위 자격 제한, 민영주택 재당첨 제한, 재건축 조합원당 재건축 주택 공급 수 제한, 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용 등의 규제를 받는다.
투기지역에서는 이런 규제에 더해 양도소득세 10%포인트 가산, 가구당 주택담보대출 1건으로 제한 등의 규제가 추가로 가해진다. 현재 서울에서는 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 지역만 투기지역으로 지정돼 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "담보대출 건수가 1건으로 제한되면 사실상 그간 전세금을 지렛대로 한 갭투자가 거의 불가능해져 웬만한 자산가가 아니면 투자 목적으로 집을 매입하기 어려워진다"고 설명했다.

최근 광역급행열차(GTX)-A노선 확정 이후 집값 상승세가 가장 돋보이는 서울 은평구를 비롯해 강남 대체 투자지로 뜨고 있는 동작구, 옆 동네인 마포구 상승세에 같이 올라타 있으면서 투기지역에 서 빠진 서대문구 등이 1순위로 거론된다. 한국감정원에서 따르면 동작·은평·서대문구의 올해 아파트 매매가 상승률이 각각 6.0%, 3.27%, 5.17%로 서울 상승률을 웃돌거나 비슷한 수준이다.
최근 강남구 대치동 은마아파트 등 재건축 가격도 살아나면서 재건축 아파트에 대한 추가 규제 가능성도 있다. 재건축 시장의 경우 정부는 3월 안전진단 기준을 대폭 강화한 바 있는데, 이에 더해 현재 준공 30년인 재건축 가능 연한을 높이는 방안도 거론된다.
소위 재건축 '공갈포 규제'로 불리는 재건축 부담금 역시 압박이 계속된다. 국토부는 이날 자료를 통해 "재건축·재개발 등 조합원 재당첨 제한 정비사업 규제 준수 여부를 점검하고 하반기 중 재건축 부담금 예정액 통지가 예정대로 이뤄질 수 있도록 지방자치단체와 협의하겠다"고 밝혔다.
정부는 지난 5월 15일 반포현대 재건축 조합에 1인당 1억3569만원의 부담금 규모를 통지한 바 있다. 당시 조합 측 예상액보다 16배나 많아 재건축 시장에 쇼크가 컸다. 정부가 서울과 지방의 주택시장에 대해 각각 다른 방식으로 관리하겠다고 밝힌 것에 대해 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보이면서도 실질적인 효과에는 의문을 표시하고 있다.
국토부는 서울시와 '시장관리협의체'를 구성해 3일 첫 회의를 열고 집값에 자극이 될 만한 대형 개발의 속도를 조절하겠다는 입장이지만 서울시 반응은 미지근하다. 서울시 관계자는 "국유지가 아닌 이상 서울시 내 개발은 우리의 고유 권한이기 때문에 여의도 개발은 법률상 국토부와 협의할 대상이 아니다"며 "집값에 대한 영향은 서울시도 그동안 신경을 써왔던 사안이고 앞으로도 국토부와 보조를 맞추겠다"고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 "최근 집값 급등은 여의도 개발 등에서 국토부와 서울시가 엇박자를 보인 것에 기인한다"며 "시장 심리를 안정시키려면 서울시와 국토부가 한목소리를 내는 것이 중요하다"고 말했다.
투기지역·투기과열지구 추가 지정에 대해서도 단기적으로는 심리적 억제 효과가 있지만 장기적으로 역효과를 낼 것이라는 지적이 많다. 고 원장은 "투기과열지구 지정이 길어지면 주택 공급을 줄이는 부작용이 발생한다"며 "투기 열풍이 가라앉으면 곧바로 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다"고 말했다.
당근 없이 채찍만 가해서는 의도된 정책 효과를 거두기 어렵다는 목소리도 크다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "임대사업자로 등록하면 세원 노출로 건강보험료와 국민연금 납입액이 대폭 올라갈 텐데 임대수익이 전부인 고령자들이 조세 저항에 나설 가능성이 있다"고 진단했다.
[이지용 기자 / 용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]