부산 올 집값 2.4%↓…청약규제 풀리나

◆ 집값 전쟁 2라운드 ◆

정부가 부동산 규제를 시작한 이후 '규제 해제'를 시사한 것은 이번이 처음이다. 조선, 자동차 등 산업 기반이 무너지면서 부동산 가격까지 동반 추락하는 지방의 불황을 어느 정도 고려하겠다는 뜻으로 보인다. 주요 규제 해제 타깃은 지난해 8·2 부동산 대책 때 청약과열지역을 겨냥해 지정했던 지방의 '조정대상지역'이다.
조정대상지역은 국토교통부가 2016년 11월 3일 '실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안', 이른바 '11·3 부동산 대책'을 발표하면서 처음 도입한 개념이다. 기존 핀셋형 고강도 규제인 투기과열지구나 투기지역에 포함된 내용 중 청약시장 규제와 관련된 내용만 발라서 만든 개념이다.
현재 전국적으로 조정대상지역은 서울 25개 구, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 부산 7개 구(남·해운대·수영·연제·동래·부산진·기장군) 등이다. 정부에서 '지방 조정대상지역'이라는 단서를 달았기 때문에 가장 유력한 후보지는 부산이다. 부산은 해운대, 광안리 등 바닷가 주변 초고층 개발이 진행되며 2014년 이후 투자 수요가 대거 몰렸다. 비수도권 중 유일하게 투기과열지구에 포함될 정도로 한때 시장 과열의 진앙으로 지목됐다.
하지만 정부의 계속된 규제로 투자 수요가 안전자산인 서울로 쏠리면서 시장 분위기가 급반전됐다. 한국감정원에 따르면 부산 아파트 매매가는 올해 들어 7월 말까지 2.4% 하락했다. 조정대상지역 7곳도 모두 하락했으며 가장 과열이 심했던 해운대구는 -1.75%로 낙폭이 가장 크다.
청약시장도 안정화를 지나 침체국면으로 접어드는 모양새다. 지난 6월 분양한 부산진구 범천동 '가야누리 범천 더센트리즈'는 일반분양 192가구 중 106가구가 미분양됐다. 기장군에서 올해 분양한 '대성베르힐'과 '일광신도시 비스타동원2차'도 미분양이 발생했다. 조정대상지역 내 1순위 마감에 성공한 단지도 대부분 평균 경쟁률 5대 1을 넘기지 못했다.
그나마 조정대상지역이 아닌 지역 아파트 청약은 인기가 좋다. 5월 분양한 북구 '화명 센트럴 푸르지오'는 71.44대 1의 경쟁률을 기록했고 영도구 '봉래 에일린의 뜰'도 31.61대 1을 기록했다.
부산 서구 서대신동 소재 백성욱 신원공인 대표는 "마치 지역 전체 부동산 시장이 과열된 것처럼 알려졌지만 외지인 투기 수요가 몰린 해운대 일부 초고층 아파트 때문에 그리 보인 것"이라며 "거품이 제거되는 것은 바람직하지만 과도한 규제로 정상적 실수요가 눌려 거래절벽이 오는 것은 지역경제 측면에서도 좋지 않다"고 전했다.
정부가 조정대상지역 선정에 있어 활용하는 정량요건은 △주택가격 상승률이 물가상승률 2배 이상 △청약경쟁률이 5대 1 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 △주택 보급률이 전국 평균 이하 또는 자가주택비율 평균 이하 등 세 가지다. 이 중 마지막 요건은 시·도 단위 규정이기 때문에 시·군·구 단위로 지정된 부산은 해당 사항이 없다. 정량요건만 놓고 보자면 더 이상 조정대상지역으로 묶어둘 명분이 없는 셈이다.
최근 입주물량이 늘어나며 국지적 침체 분위기가 감지되는 동탄2신도시도 조정대상지역에서 제외될 수 있을지 관심사다. 인프라스트럭처가 덜 갖춰진 남동탄 외곽 아파트 일부는 미분양이 장기화하고 마이너스 프리미엄이 붙은 곳도 있다.
조정대상지역에 추가될 지역으로는 대구 수성구가 꼽힌다. 수성구는 8·2 부동산 대책 발표 당시 최초 투기과열지구 명단에서는 빠졌지만 이후 풍선효과 등으로 시장이 과열되자 한 달 만에 추가됐다. 현재 수성구를 제외한 투기과열지구는 모두 조정대상지역으로도 지정돼 있지만 수성구는 그렇지 않다. 때문에 조정대상지역에 적용되는 규제 일부를 피해가고 있다. 다주택자 양도소득세 중과세·장기보유특별공제 배제, 1주택자 양도세 비과세 요건 강화(2년 거주), 분양권 전매 시 양도소득세 50% 일률 적용 등이 여기에 해당된다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]