`아크로리버파크 + 은마` 2채 세부담 1500만원 → 최대 2400만원

◆ 보유세 개편안 ◆

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 공시가격 14억4000만원짜리를 보유하며 실제 거주하고 있는 A씨(59)는 투자용으로 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 같이 갖고 있다. 2017년 A씨가 낸 종합부동산세는 632만9964만원이었고 재산세와 지방교육세, 농어촌특별세를 다 합쳐 낸 보유세 총액은 1274만2517원이었다.
올해 아크로리버파크와 은마아파트는 작년 부동산 시장 활황으로 모두 공시가격이 상승했다. 아크로리버파크는 15억400만원, 은마아파트는 10억1600만원이 2018년도 공시가격으로 정해졌다. 이에 따라 A씨는 올해 종부세 760만2251만원을 포함해 총 보유세 1486만8301원을 내야 한다. 일단 세금이 연 200만원 정도 올라갔다.
그러나 22일 재정개혁특별위원회와 한국조세재정연구원이 제안한 부동산 세제 개혁안, 즉 '보유세 개편안 초안'에 따르면 A씨가 내야 하는 세금이 보수적으로 잡아도 1929만원까지 급증한다. 종합부동산세 계산의 핵심인 공정시장가액비율을 현 80%에서 90% 올리고, 2019년 아파트 공시가격이 올해 수준으로 오른다고 가정했을 때 우병탁 신한은행 세무사가 계산한 것이다. A씨의 세금 부담이 1년 만에 700만원가량 늘어나는 셈이다.
재정개혁특별위원회는 단계적으로 공정시장가액을 80%에서 90%로, 다시 90%에서 100%까지 올리겠다는 뜻을 밝혔는데 공정가액이 100%까지 오르면 A씨 부담은 2397만6204원으로 또 올라간다. 만약 정부가 공정가액을 한 번에 100%까지 올리고, 국회를 통해 세율까지 인상한다면 1년 만에 그가 내야 할 세금은 1000만원가량 증가하게 된다. 2018년 대비 세금이 61%까지 늘어난다. 10년간 주택 2채를 계속 보유한다고 가정하면 세금으로만 1억원 가까이 더 내야 하는 상황이다.
반면 같은 아크로리버파크 전용 84㎡ 1채만 갖고 여기에 거주하는 B씨(55)는 올해 내야 할 세금이 종부세 100만원을 포함해 478만원 정도로 추정되는데, 내년 공정가액비율이 90%로 늘어난다고 해도 보유세가 528만원 정도로 10% 늘어나는 데 그친다.
공정가액비율이 100%까지 올라가면 B씨가 내야 할 보유세는 561만원, 여기에 세율까지 인상돼도 564만원 정도로 2018년 대비 90만원 정도 오르는 데 그친다. 1년 세금이 90만원 늘어나는 게 적다고 할 수는 없지만 다주택자에 비해서는 증가율이 17~18% 수준에 그치는 데다 강남 아파트 가격 상승세를 감안하면 무리한 금액은 아니라는 분석이다.
반면 우 세무사가 공시가격이 약 25억원인 '아이파크삼성' 전용 156㎡ 1채를 소유한 1주택자의 세금을 분석해 본 결과 내년도 공정가액비율이 현재 80%에서 100%로 늘어나도 세금은 1146만원에서 1788만원으로 642만원 정도 상승하는 데 그친다.
우 세무사가 공시가격이 30억원이 넘는 한남더힐 전용 233㎡ 1채만 소유한 1주택자의 세금을 분석해 본 결과 내년도에 공정가액비율이 현재 80%에서 100%로 늘어나도 세금은 1750만원에서 2083만원으로 300만원 정도 상승하는 데 그친다. 이 주택 가격은 공시가격 기준으로 아크로리버파크 전용 84㎡와 은마아파트 전용 84㎡를 합친 것보다 비싸지만 1주택자라면 오히려 세금을 적게 내는 셈이다.
결국 이번 보유세 개정안은 다주택자 부담을 크게 늘려 매물을 던지게 하는 데 목적이 있다. 특히 강남권에는 강남권 주택만 여러 채 보유한 사람이 꽤 된다. 이들 중 현재 소득이 없는 은퇴자 비율도 상당하다. 결국 이들에게 부담을 줘 주택을 팔게 해 부동산 가격을 안정시키려는 의도가 반영돼 있다.
다만 세율 조정은 국회 동의와 통과가 있어야 하는 만큼 장담하기 어렵다. 현실적으로는 시행령 개정만으로 가능한 공정가액비율을 현재의 80%에서 90%나 100%까지 올리는 것이 유력하다. 다주택자의 경우 6억원 이상 고가 주택 종부세가 대폭 상승돼 보유세가 확 뛰는 효과가 있다. 앞서 시뮬레이션을 해 본 아크로리버파크와 은마아파트는 모두 강남권의 대표적 고가 주택으로 꼽힌다.
주로 강남권 거주자와 소유자들이 투자를 많이 했다고 알려져 있는 노원구 상계주공아파트 보유 2주택자도 세금은 대폭 뛰었다.
공시가격 21억400만원인 반포동 래미안퍼스티지 전용 168㎡ 소유자 C씨가 종부세 대상에 한참 못 미치는 공시가격 2억9300만원의 상계주공 전용 68㎡를 보유했을 경우에도 보유세는 최대 연 1000만원 차이 났다. 종부세는 래미안퍼스티지에만 적용되는데, 공정가액비율이 100%가 됐을 때 C씨가 내야 하는 세금은 현행 공정가액비율이 80%였을 때인 1534만원보다 330만원가량 늘어난 1862만원이었고, 만약 세율까지 뛴다면 이 세금은 2041만원까지 약 500만원 늘어난다. 투자 목적으로 종부세가 적용되지 않는 비교적 가격이 낮은 타 지역 아파트를 보유하고 있다 하더라도 고가 주택이 있다면 세금 부담은 확 뛰는 것으로 볼 수 있다.
강남뿐 아니라 강북권 주택 가격도 상승 일로에 있고, 고가 주택이 많아 세금 인상은 불가피하다.
매일경제가 정주용 KB국민은행 세무사에게 의뢰해 강북에 있는 고가 주택의 대표주자인 트리마제 전용 140㎡와 올해 공시가격 기준으로 종부세 대상인 9억원을 넘긴 은마아파트 전용 76㎡를 같이 갖고 있는 사람의 보유세를 계산해 본 결과 트리마제 1채만 갖고 있는 사람과 세금 차이가 1500만원가량 났다. 공정가액비율이 100%까지 올라가고, 6억~12억원 주택 세율이 0.75%에서 0.8%로, 12억~50억원 주택 세율이 1.0%에서 1.2%로 올라갔을 때를 가정한 얘기다.
[박인혜 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]