부담금 내고 집 팔땐 양도세도…이중과세 논란

반포현대에 1가구당 1억3569만원의 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 다른 재건축 단지에 어떤 금액이 통보될지는 여전히 미지수다. 금액만 처음 통보됐을 뿐 실제 부과금액은 재건축이 완공된 후에야 알 수 있고 부과절차와 징수과정도 의문투성이다.
법이 2006년 시행됐지만 실제 부과사례는 서울의 한남연립 한 곳뿐인 데다 이마저도 헌법소원을 제기해 납부는 하지 않고 있기 때문이다. 아무도 가보지 않은 '망망대해'인 셈이다. 재건축 부담금의 예정액 통보와 징수절차까지 주요 의문 사항들을 정리해 봤다.
Q 예정액대로 실제 부담금이 나오나.
A 미래에 재건축을 통해 바뀐 집값이 얼마일지를 예측해 부담금을 '예상한' 것이다. 준공 당시 상황에 따라 숫자는 얼마든지 바뀔 수 있다. 앞으로 집값이 내려간다면 실제 납부금액은 예정액보다 낮아질 수 있다. 바꿔 말해 재건축 초과이익환수제라는 정책 자체가 시장에 공포를 줘 집값을 진정시키려는 의도가 있다.
Q 부담금이 통지되면 바로 내야 하나.
A 원칙적으로 납부 의무자는 준공 후 통지를 받으면 6개월 이내에 내야 한다. 1차 납부 의무자는 조합이지만 조합 해산 이후에는 2차 납부 의무자인 개인이 의무를 지게 된다. 그러나 개인들은 최고 3년간 연기가 가능하고 5년간 분할 납부도 가능하다. 연 11%에 달하는 연체금이 부과되는 다른 세금을 생각하면 징수규정은 상대적으로 느슨하다. 양도소득세와 비슷한 준조세 성격을 갖고 있지만 엄밀하게는 '개발부담금'이기 때문이다. 다수 조합원들은 주택 처분 이후로 세금 납부를 미룰 가능성이 있다. 문제는 준공 후 부담금이 부과되고 해당 조합원이 3년을 연기했다가 5년 분납하는 시점에서 집값이 크게 추락했을 경우다. 납부를 미뤘다간 더 큰 낭패를 볼 수도 있다는 말이다.
Q 당장 내지 않아도 될 재건축 부담금 예정액을 미리 통지하는 이유가 있나.
A 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 조합원들에게 관리처분계획에 개인별 예상액을 포함시켜 통지하도록 규정돼 있다. 조합원 사업분담금의 경우 조합 측이 최초 과소액으로 잡았다가 나중에 눈덩이처럼 불어나 분쟁이 일어나는 경우가 많다. 집값 상승 시기일수록 하락 시 미래 리스크가 큰 만큼 타당성은 있다.
Q 정부가 말한 강남 특정 단지의 8억4000만원 부담금은 대체 얼마나 초과이익이 생겨야 하나.
A 초과금액 구간에 따라 부과율이 다르다. 부과율이 가장 높은 구간은 개발이익이 1억1000만원을 넘을 경우다. 이 경우 기본부담금 2000만원과 1억1000만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다. 이 계산식에 따라 역산하면 조합원당 무려 17억5000만원의 초과이익을 얻어야 8억4000만원의 부담금이 나온다.
Q 재건축 분양 아파트를 팔면 양도세도 내는데 이중으로 내는 거 아닌가.
A 재건축 부담금을 필요경비로 인정받아 양도세를 조금 깎을 수 있다. 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터의 도움을 받아 잠실주공5단지 전용 76㎡를 소유한 1주택자가 2012년 10억원에 매입한 아파트를 2023년 25억3000만원에 팔았고, 재건축 부담금을 4억4000만원 낸 경우의 양도세를 시뮬레이션해 봤다. 재건축 부담금을 안 냈을 경우 양도세는 1억2544만5024원, 이미 냈을 경우 8917만9527원으로 나왔다.
Q 반포현대의 경우 1인당 1억3569만원인데 조합원이 동일하게 똑같이 내는 건가.
A 기본적으로 납부의무자는 조합이다. 조합이 조합원에게 거둬서 준공 후 내는 구조다. 국토교통부가 구청에 배포한 '재건축 부담금 업무매뉴얼'에는 '조합원별로 종전 자산을 평가한 가액 등을 고려해 분담 기준과 비율을 결정하라'고 돼 있다. 재건축 전 아파트의 종전자산 가액은 주택규모·층·향 등에 따라 천차만별이다.
다만 반포현대의 경우 전용면적 84.69㎡의 단일 평형으로 이뤄져 개인별 차이는 크지 않을 것으로 보인다.
해당 재건축 취득 시점이 아닌 종전자산 평가 당시 자산가액이 기준이어서 보유 기간과는 무관하다. 10년 전 해당 주택을 구입한 사람이나 추진위 설립 직전 주택을 구입한 사람이나 부담금이 동일할 수 있다는 얘기다.
[이지용 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]