뛰는 재개발 입주권…뉴타운 웃돈만 `3억`

↑ 최근 조합원 입주권 시세가 상승하고 있는 수색·증산뉴타운 사업지의 철거 전 모습. [매경DB]

서울 강북 지역 재개발 아파트의 조합원 입주권 프리미엄(분양가격 대비 웃돈)이 줄줄이 3억원대를 넘고 있다. 정부의 안전진단 강화와 초과이익환수제 시행 등 강남권 재건축 규제로 눌린 수요가 빠르게 강북 재개발로 이동하면서 또 다른 '로또'가 되고 있다는 분석이다.
8일 정비업계에 따르면 올해 하반기 분양을 추진 중인 서울 은평구 수색·증산뉴타운 증산2구역의 조합원 입주권 프리미엄은 지난달 말 처음으로 3억원을 돌파했다. 증산2구역 전용면적 84㎡ 기준 조합원 분양가격이 5억2000만원 선인데 입주권이 프리미엄 3억원을 얹은 8억2000만원에 거래된 것이다.
지난해 분기당 약 3000만원씩 뛰었던 증산2구역 입주권 프리미엄은 올 들어 6000만원가량 급등했다. 이에 따라 조합원은 물론이고 1~2년 전 입주권을 일찍 매수한 사람들도 이미 1억~2억원 이상 평가익을 올리게 됐다. 지난해 6월 분양을 마친 수색4구역과 올해 하반기 분양 예정인 수색9구역도 입주권 프리미엄이 최고 2억5000만원까지 치솟은 상태다. 증산동에 위치한 공인중개사무소 A대표는 "나오는 매물 자체가 거의 없어 나오자마자 소화되고 있다"면서 "지난해 일반분양을 마친 수색 4구역의 경우 분양권은 전매가 불가능하지만 입주권은 거래가 가능해 찾는 수요가 꾸준하다"고 말했다.

수색·증산뉴타운 입주권 가격 상승은 상암·수색역 일대에 대한 개발 기대감에 인근 가재울뉴타운 가격 상승에 따른 키 맞추기, 강남권 규제에 따른 반사효과 등이 섞인 결과로 풀이된다. 재개발 투자 전문가인 온라인 부동산카페 '붇옹산스터디'의 강영훈 대표는 "가재울뉴타운의 DMC파크뷰자이 84㎡ 실거래가격이 최근 9억원을 찍었다"면서 "조합원 분양가에 프리미엄을 더해도 인근 새 아파트보다 싸니까 지금 사도 남는 게 있다는 생각에 수요가 몰리는 것"이라고 말했다.
다음달 청량리4구역 재개발과 동부청과시장 정비사업 분양을 계기로 초고층 주상복합 주거타운으로 변신을 앞둔 청량리 일대에 대한 투자자 관심도 높다. 오는 6월 입주 예정인 '동대문롯데캐슬노블레스'와 '래미안답십리미드카운티'는 전용면적 59㎡ 기준 입주권 프리미엄이 연초부터 3억원을 웃돌았다.
지난해부터 본격적으로 분양이 시작된 신길뉴타운도 마찬가지다. 작년 신길뉴타운 5구역과 12구역에서 각각 분양했던 '보라매 SK 뷰'와 '신길 센트럴 자이'의 전용면적 84㎡ 조합원 입주권 시세는 최근 9억원 선을 형성하고 있다. 조합원 분양가와 비교하면 3억원 이상 높은 가격이다. 재개발 아파트 입주권 수요 증가는 통계로도 드러난다. 서울부동산정보광장에 따르면 재개발 위주인 강북 지역 아파트 입주권 거래량은 지난달 223건으로 전월(181건)에 비해 23.2% 증가했다. 전년 동월(195건)과 비교해도 14.4% 늘어난 숫자다. 작년 8·2 부동산대책 발표 이후 강남권 '똘똘한 한 채'로 수요가 몰리면서 작년 9~11월에는 100건 밑으로 거래가 급감했지만 최근 눈에 띄게 회복하는 모양새다.
입주권뿐만 아니라 최근 분양하는 강북 재개발 아파트에도 돈이 몰리고 있다. 마포구 염리3구역 재개발 단지인 마포 프레스티지자이는 지난 5일 1순위 청약 결과 총 300가구 모집(특별공급 제외)에 1만4995명이 몰리면서 평균 50대1의 경쟁률 기록하며 모든 주택 유형이 1순위 마감했다. 지난달 서울 영등포구 당산동5가에서 분양한 '당산 센트럴아이파크'(79.9대1)에 이어 올 들어 두 번째로 높은 청약경쟁률이다.
전문가들은 최근 재개발 아파트에 대한 일반분양 청약과 조합원 입주권 매수 열기는 강남 재건축 규제의 풍선 효과 영향이 큰 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축과 재개발은 거주보다 투자 상품이란 측면에서 성격이 같기 때문에 본래 재건축을 규제하면 재개발로 수요가 이동하는 경향이 있다"고 말했다.
다만 강남 집값 상승세가 2월 말부터 뚜렷이 둔화되고 지난달 말부터는 하락 전환 조짐도 나타나고 있는 만큼 강북 재개발 투자도 홀로 강세를 이어가기 힘들 것이란 지적도 있다. 강 대표는 "큰 시장 흐름에서 보면 대장주인 강남이 흔들리면 강북 재개발도 혼자 계속 달릴 수는 없다"고 말했다. 그는 "지난해 10월 도시정비법 개정으로 최근 5년 안에 청약에 당첨됐거나 입주권을 매수한 사람이 또 다른 입주권을 사면 강제 청산될 수 있다는 점을 반드시 유의할 필요가 있다"고 덧붙였다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]