임대주택 활성화 막는 대못 규제 `표준건축비`

강원도에서 임대아파트를 운영하고 있는 A사는 법적으로 분양 전환할 수 있는 의무 임대 기간 5년을 2년 전 채웠지만 한동안 분양 전환을 하지 못했다. 일반적으로 임대에서 분양으로 전환하면 목돈을 버는 것으로 알려졌지만 A사는 분양 전환 가능한 금액이 임대보증금에도 못 미쳤기 때문이다. 버티다가 결국 그해 말 가구당 2000만원씩을 보상해주고 분양 전환했다. 손실액만 총 30억원에 달했다.
정부가 임대주택 활성화에 드라이브를 걸고 있지만 정작 임대주택 공급의 큰 축을 담당하고 있는 민간 시장은 갈수록 사업 여건이 악화되고 있다. 고질적인 대못 규제인 표준건축비 때문이다.
표준건축비란 과거 임대주택법(현 민간임대주택에 관한 특별법)에 따라 민간 기업이 정부 주택도시기금을 이용해 짓는 '민간건설공공임대주택'의 분양 전환가 산정 기준이 되는 건축비다. 사업자가 분양 전환 과정에서 과도한 이익을 취하는 것을 막기 위해 도입됐다.
하지만 정부에서 그간 표준건축비를 인상하는 데 지나치게 인색했던 탓에 사업자 부담이 가중되고 있다. 정부가 1999년 이후 표준건축비를 인상한 횟수는 5번에 불과하다. 그나마 2008년까지 10년 사이에 4번이 몰렸고 그 이후로는 2016년 5%를 인상한 것이 전부다. 분양주택에 적용되는 기본형건축비를 2007년 9월 이후 매년 두 차례씩 조정하는 것과 대비된다. 2008년부터 올해 3월까지 기본형건축비의 누적 인상률은 34.4%인 반면 표준건축비 인상률은 5%다. 기본형건축비 대비 표준건축비의 비율은 2008년 말 81.79%에서 지난달 63.9%까지 떨어졌다.
A아파트(전용면적 60㎡)의 경우 분양 전환 가능금액(건설원가와 감정평가액의 산술평균)은 1억2004만원이다. 하지만 표준건축비를 적용한 분양 전환가 법적 상한선은 1억85만원이어서 이 금액보다 많은 분양가를 받을 수 없다. 분양 전환 시점 이 아파트의 실거래가격은 1억7000만원 수준이었다. 김종신 대한주택건설협회 정책상무는 "분양 전환가로 분양해도 임차인은 충분히 저렴하게 분양받는 것인데 표준건축비 규제 때문에 사업자가 과도한 부담을 지고 있다"고 설명했다.
주택건설협회에 따르면 지금까지 분양 전환을 하지 못했거나 올해와 내년까지 분양 전환을 해야 할 임대주택 수는 3만5000여 가구에 달한다. 2015년 임대주택법이 개정되면서 5년 임대주택은 없어졌지만 법 개정 전 공공임대주택용으로 택지를 분양받아 놓고 아직 착공하지 않은 사업자가 적지 않다는 것이 주택건설협회 설명이다. 제도 개선이 없으면 앞으로도 이 문제는 계속된다는 의미다.
분양 전환 임대주택은 임대보증금이 사업자 회계장부에 부채로 인식되기 때문에 신용등급을 중요시하는 대기업은 뛰어들기 어렵다. 반면 분양주택은 수분양자의 중도금을 기반으로 사업비를 충당하기 때문에 별도의 금융비용 부담이 없어 대기업이 주로 한다. 사회적으로 보호받아야 할 중소·중견기업이 대기업보다 어려운 조건에서 사업을 하고 있는 셈이다. 심광일 주택건설협회장은 "정부가 공적임대주택을 늘리려는 상황에서 이 같은 규제는 정책 기조와도 맞지 않는다"고 말했다.
5년 분양 전환 공공임대주택은 신혼부부 등 서민이 시세 대비 싼 가격에 분양받을 수 있어 '주거복지 사다리' 성격의 제도다. 하지만 지금처럼 분양 전환 시 사업자들이 손실을 보는 구조가 계속된다면 원활한 임대주택 공급을 기대하기 어렵다. 권성문 주택산업연구원 책임연구원은 "증가하는 임대주택 수요를 충당하기 위해 표준건축비 현실화가 필요하다"고 지적했다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]