은퇴앞둔 대기업 임원출신 A씨 의정부(아파트)에 꽂힌 이유는?

국내 굴지의 대기업 임원인 은퇴를 앞두고 있는 A씨(58세). 은퇴 이후 여유 있는 노후를 위해 퇴직금과 여윳돈으로 월세가 보장되는 소형 아파트 투자를 단행하기로 마음먹었다. 이에 정부의 부동산 정책과 대출 규제로 주택 다운사이징을 고려하고 있다. 거주하던 아파트의 대출만기가 다가오자 소형 아파트 분양받고 남은 여윳돈으로 수익형 부동산에 투자하려는 것이다.
장경철 부동산일번가 이사는 "작년부터 자녀에게 주택을 구입해주거나 은퇴생활자금을 마련하기 위해 기존 중대형 주택을 정리하고 중소형 주택으로 나누어 갈아타는 등 주택시장에 다운사이징이 가속화되고 있다"고 한다. 특히, 30~40평대 중대형 아파트의 거주자가 20평대인 전용 59㎡ 이하로 옮겨가고 있는 추세며, 1~2인 가구 비중이 늘면서 이런 현상은 지속될 것이라고 전했다.
재테크 초보자인 그는 지인들의 입소문을 통해 투자 가이드를 얻고 있지만 자신의 투자상식이 부족해 선뜻 결정하기가 어렵다고 한다. 부동산 전문가들은 수익형 부동산 투자의 경우 교통·입지·수익성·안정성·미래가치 등 5가지 투자 가치 요소를 따져봐야 한다고 현재가치와 미래가치를 동시에 강조하고 있다.
이호영 부동산센터 대표는 “소액으로도 투자가 가능하고 상대적으로 안정적인 2억원 미만 소형 아파트를 선호한다”며, 이어 “A처럼 매달 나오는 임대수익에 의존하는 수익형 부동산의 경우 5가지 투자 가치 요소를 따져봐야 한다”고 강조한다.
서울의 경우 강남 역세권이 우선 선호되고 있다. 임대 배후 수요가 풍부하고 직주근접이 가능한 장점이 있어 선호되지만 옥의 티는 상대적으로 땅값이 비싸 분양 가격이 높다는 점이다. 강북의 경우도 분양 가격이 강남에 비해 상대적으로 저렴하지만 임대잠재수요가 떨어지고 발전가능성 등 미래가치면에서도 부족한 게 흠으로 지적된다.
이런 서울 지역의 상대적 약점을 보완하고 장점이 많은 수도권 지역으로 눈을 돌려볼 필요가 있다. 최근 의정부와 고양시 등 3T(Three-Train : GTX, SRT, KTX)효과를 누릴 수 있는 경기 북부가 수익형 부동산의 투자 인기 지역으로 떠오르고 있다.
특히, 의정부의 경우 분양가격이 상대적으로 낮은 반면에 수익성은 매우 높은 지역이다. 정부의 부동산정책에도 수도권 내에서 대표적인 비 규제지역으로 다양한 개발호재를 가지고 있어 최근 투자자 및 수요자들이 가장 주목하고 있는 지역으로 꼽힌다.

◆경기북부 행정중심도시와 복합문화융합 도시로 탈바꿈한다.
우선 개발호재로는 미군 기지의 평택 이전으로 생긴 반환공여지에 대규모 개발이 진행된다. 먼저 의정부시 금오동의 캠프 시어즈와 캠프 카일에 경기북부 광역행정타운이 들어섰고, 2015년에는 금오동 캠프 에세이욘에는 경기교육청 북부청사가 들어서면서 경기 북부의 행정 중심도시로 탈바꿈을 했다.
금오동 일원 캠프 에세이욘에는 을지대학교 의정부 캠퍼스 및 대학부속병원 조성 공사가 2020년 개원을 목표로 한창이다. 미군 공여지 개발에 2000억원(사업비 6500억원) 이상의 민간투자가 이뤄지는 건 처음이다.
이밖에 또다른 개발 호재는 관광, 문화, 쇼핑, 복합문화융합단지 조성계획이다. 의정부시 산곡동 미군지기 캠프스탠리 인근 62만㎡에 들어서는 산곡동 복합문화융합단지 조성사업의 핵심은 YG 엔터테인먼트의 K-POP 클러스터와 테마파크 내 워터파크인 리듬스파월드, 캐릭터 테마파크인 뽀로로 테마파크 등이 있다.
반환공여지 특별법에 따라 복잡한 행정절차가 대폭 줄어 이르면 올해부터 보상에 들어간다. 의정부 사상 최대의 민간자본 1조7000억 원이 투자돼 K-POP 클러스터, 뽀로로 테마 랜드 &호텔, 신세계 프리미엄 아울렛, 기업형 임대주택 등이 들어선다.


◆의정부 미군기지 공여지 개발호재로 인한 경제적 파급효과 예상돼
이에 따른 경제적 파급효과가 서서히 나타나고 있다. 5354억원의 사업비가 들어가는 을지대학·부속병원은 1만여 명의 신규 일자리가, 공사기간에만 7068명이 고용된다. 2017년 1월 착공 이후 누적 고용인원만 6469명(의정부 인력시장의 20%)에 달한다. 병원과 대학이 문을 여는 2020년 이후에는 2987개의 신규 일자리가 생길 것으로 예상된다. 4100억원 이상 경제적 부가가치유발 효과도 기대된다.
현재 진행 중인 CRC 안보테마관광단지 사업도 2460억원의 경제적 파급효과와 2507명의 고용유발효과가 발생할 것으로 분석되었고, 신곡동 캠프스탠리 인근 복합 문화단지개발사업도 경제적 유발효과 2749억원, 신규 일자리 창출인원이 2168명에 달할 전망이다.


◆대학교와 병원 밀집지역으로 풍부한 배후수요 기대된다.
수익형 부동산에 있어 가장 핵심 요소가 바로 고정 임대수익이다. 하지만 고정적인 임대수익을 확보하기 위해서는 기본적인 임차수요가 뒷받침이 되는 명품 입지이어야 공실리스크를 줄일 수 있다. 낮은 공실률이 곧 안정적인 임대수익을 얻는 초석이 된다고 해도 과언은 아니다. 공실 위험을 줄일 수 있는 대표적인 요건은 바로 풍부한 배후수요와 입지여건이다.
우선 대학생의 임차수요가 넘쳐날 것으로 기대된다. 의정부에는 현재 호원동에 신한대학교 의정부캠퍼스와 가능동에 경민대학이 있으며, 2020년에는 을지대학 의정부캠퍼스가 입주를 앞두고 있다.
풍부한 배후수요는 인근 병원 근무자들도 한 몫을 한다. 일단 카톨릭대학교 의정부 성모병원과 의정부 백병원이 인근에 있으며, 오는 2020년 개원을 목표로 하는 을지대학 부속병원의 공사가 한창 진행 중에 있다.
여기에 경기도 북부청사 등 광역행정타운이 완전하게 들어서면 주변 임대수요는 더욱 늘어날 것이라는 의정부 부동산 관계자의 전망이다.


◆3T(train : GTX, SRT, KTX)효과와 광역교통망을 갖춘 교통호재
더불어 교통 호재도 의정부의 가치를 상승시키고 있는 요인이다. 국토교통부는 당초 사업 계획에서 GTX 3개 노선 운행 구간을 더 늘리겠다고 밝혔다. A노선 6.4km, B노선 31.4km, C노선 28.4km 등 총 66.2km를 연장하는 방안이 추진되고 있다. 이와 함께 2024년부터는 의정부에서도 SRT를 이용할 수 있게 될 예정이다.
그간 "SRT가 수서역에서 출발해 KTX보다 요금이 저렴한 SRT의 혜택을 서울 강남 지역주민들이 독점하고 있다"라는 비판이 제기되어 왔다. 이러한 결정으로 강남지역 뿐만 아니라 강북, 경기 북부까지도 SRT 이용 가능 지역이 확대될 전망이다.
또한, 서울 지하철 7호선 연장, 동부간선도로 지하화, 구리~포천 간 고속도로 등 경기 북부 지역과 서울역 또는 강남을 가깝게 이어주는 대규모 교통 호재들은 의정부를 들썩이게 만들었다. 게다가 세종~포천 고속도로(제2경부고속도로)의 개통으로 전국으로 이동이 간편해졌다.


◆수익형 부동산의 투자 5박자를 두루 갖추고 있는 의정부 노블리안시티스타
의정부시 의정부동 187-15번지 일원에 들어서는 의정부 승윤 노블리안시티스타는 지하 3층~지상 19층 규모의 소형 아파트로 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 24실, 근린생활 4호로 구성된다.
의정부역과 의정부 중앙역을 이용할 수 있는 더블역세권이자 초역세권인 의정부 노블리안시티스타가 개발·교통, 수준 높은 생활 환경 제공으로 투자자들의 눈길을 사로잡고 있다.
공동주택인 A타입(전용 22.93㎡)은 169세대, B타입(전용 26.53㎡) 15세대, C타입(전용 46.49㎡) 77세대 등으로 구성되며, 2~3층은 오피스텔이 있다. 단지는 보안 CCTV, 홈오토시스템, 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑 등 다양한 옵션이 제공되는 주상복합 아파트다.
풍요로운 생활환경과 주거환경을 제공하는 의정부 노블리안시티스타 1km 내에는 의정부 제일시장을 비롯해 의정부 중앙역, 의정부역, 신세계백화점, 젊음의 거리, 중랑천이 위치해 있다.
의정부 노블리안시티스타는 확정임대수익 보장으로 공실여부와 관계없이 최장 10년까지 확정 임대료 지급을 보장한다는 내용이다. 이는 공실이 발생하여도 임대관리업체에서 임대료를 보장해주는 계약자의 혜택이다.
한편 의정부 초역세권에 들어서는 ‘의정부 노블리안시티스타’는 승윤 블리안시티가 시행을 맡고, 승윤종합건설㈜가 시공을 맡았으며, 주택도시보증공사(HUG)가 사업이 진행되는 동안 분양보증을 맡았다. 입주는 2018년 4월 예정이다.
분양관계자는 원활한 상담·관람, 동·호수지정 계약을 위해 담당직원 1대1 예약상담제를 실시한다고 전했다. 견본주택은 의정부시 의정부동 494 센터럴타워 5층에 위치하고 있다,
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