강남은 재건축·노후아파트…강북, 입주 10년안된 곳 투자매력

■ 자산관리硏이 빅데이터로 분석한 서울 투자 유망 아파트

↑ 강남구 개포주공1단지.

같은 돈을 투자했을 때 더 많은 수익을 안겨주는 곳을 고르는 것이 '투자의 정석'이다. 특히 부동산과 같이 기본 투자금액이 클 수밖에 없는 곳에선 투자수익률과 안정성을 같이 봐야 하는데, 이를 판단하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 수많은 대외적 변수와 함께 각종 개발계획 등으로 널뛰는 가격의 한가운데서 어떤 아파트에 투자할지를 고민하는 것은 모든 부동산 투자자들의 공통 고민이다.
최근 한국자산관리연구원은 '살집팔집'의 빅데이터와 가치분석 시스템을 통해 서울의 강남과 강북, 두 권역으로 나눠 내재가치가 높은 아파트를 각각 10곳 선정했다. 지난 10년간의 매매가격, 전세가격, 공시지가를 토대로 수익성을 계산하고 입지와 희소성, 미래가치 등을 종합해 가장 투자가치가 높은 아파트를 강남 10곳, 강북 10곳 선정한 것이다.
그 결과 강남은 여전히 재건축과 기존의 오래된 아파트가 여전히 투자할 만하고, 강북의 경우 2000년대 중·후반 이후 입주한 10년 내 새 아파트가 유망한 것으로 나타났다. 강남4구 신축 아파트의 경우 이미 가격이 너무 많이 올라 초기비용 대비 투자수익률이 떨어질 수밖에 없어서 재건축이 임박한 곳을 노리거나 1990년대 초반 지어진 용적률이 낮고 대지지분이 큰 다소 오래된 일반 아파트에 투자하는 게 유망하다고 한국자산관리연구원은 분석했다.

반면 강북의 경우 강남보다 신축 아파트들의 가격 상승이 시작된 지 오래되지 않았고, 10년 전 가격을 아직까지 회복하지 못한 곳도 있어 여전히 투자 기회가 남아 있다고 말했다.
특히 보통 부동산 투자하는 사람들이 가장 많이 꼽는 강남구 압구정동과 대치동, 서초구 반포동 등보다는 강남4구에서 다소 소외됐던 일원동과 수서동 아파트가 투자가치가 높다고 평가됐다.
일원동 소재 '푸른마을' 아파트는 한국감정원 부동산통계로 연평균 매매가격 상승률을 분석해본 결과 2008년에 비해 2017년 가격이 4.0% 정도 올랐다. 강남구의 평균 아파트가격 상승률을 상회하는 수치다. 입지가치 지표 중 중요한 공시지가 변화를 살펴보면 일원동 푸른마을 아파트의 2017년 전년 대비 공시지가 상승률은 4.8%였는데, 강남구 전체의 상승률은 3.8%였다. 지난 10년간 평균으로 보면 일원 푸른마을의 공시지가 상승률은 1.6%로 강남구 평균 1.8%보다 낮았지만 최근 들어 가파르게 올라갔다는 의미로, 이는 지역 성장성이 높다는 얘기다. 대지지분 비율을 봐도 전용 84㎡ 기준 38.38㎡로 매우 높은 편이다. 수서동 신동아와 삼익아파트, 일원동 목련타운 아파트 등이 역시 모두 같은 맥락에서 투자가치가 높은 것으로 보인다.
재건축에선 초과이익환수제를 피한 단지들이 많이 오른 가격에도 여전히 투자가치는 충분하다는 결론이다.
개포주공1단지와 둔촌주공아파트, 송파구 신천동의 장미2차와 진주아파트, 잠실동의 아시아선수촌 등은 모두 매매가격 상승률이 최근 들어 상승세를 타고 있고, 토지 가치도 꾸준히 상승하고 있다.
강북에선 2000년대 중·후반 입주를 시작한 새 아파트 투자성이 좋은 것으로 나타났다. 마포구 아현동 공덕자이, 대흥동 마포자이2차, 성동구 옥수동 e편한세상 옥수파크힐스 등은 모두 2014~2016년에 입주한 새 아파트다. 이들 아파트는 재개발 등을 통해 새롭게 지어진 만큼 기본적으로 입지가 좋은 데다 여전히 상승 여력이 있다는 점에서 꼽혔다.
다만 강북 역시 1980년대 지어진 재건축 아파트들과 1990년대 지어진 아파트 중 '숨은 보석'이 눈에 띈다.

↑ 마포구 아현동 공덕자이.

1997년 지어진 마포구 염리동 상록이나 성동구 마장동 세림아파트 등이 대표적이다. 마포구 염리동 상록아파트의 지난 10년간 주요 가치지표 변화를 살펴보면 지난 5년간 매매가격 연평균 상승률이 마포구 평균 1.5%를 훨씬 상회했다. 공시지가 역시 지난 10년간 2.2%씩 꾸준히 올랐고, 대지권 지분비율 역시 높았다. 성동구 마장동 소재 세림아파트 역시 꾸준히, 안정적으로 매매가격이 상승했고 2017년에는 전년 대비 23.7%나 매매가격이 상승하면서 주목할 만한 곳으로 떠올랐다.
[박인혜 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]