[톡톡! 부동산] 매도인 계약취소 요구 대처법은

최근 서울의 주요 재건축 아파트 가격이 수개월 새 수억 원씩 급등을 계속하자 집주인들이 계약금 두 배를 물어주고 매물을 회수하는 경우가 잦아지고 있다. 압구정 구현대아파트 전용면적 118㎡를 팔기로 한 계약자가 작년 10월 말 36억~37억원에 계약을 하고 중도금을 치르기 전 계약금으로 받은 3억6000만원의 2배인 7억2000만원을 매수인에게 내주며 계약을 해지한 사례가 대표적이다. 이 주택은 계약 후 6억~8억원가량 올라 현재 시세가 42억~45억원에 달하기 때문에 계약금을 내주고 다시 팔아도 이득이기 때문이다.
민법 제565조에 의하면 주택 거래 시 계약금이 수수된 경우 계약 이행에 착수하기 이전이면 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있다. 이러다 보니 요즘 강남 법률사무소에는 문의가 빗발치고 있다. 수개월 전 정상적 계약금을 내고 계약서를 썼는데 단지 집값이 그사이 수억 원 올랐다는 이유만으로 계약금의 2배액만 받고 일방적 계약 해지를 당하는 매수자는 황당하다.
그러나 법률 전문가들에 따르면 매수자가 무조건 계약금 2배액만 받고 계액 해지를 당해야 하는 것은 아니다. 부동산·건설 전문 변호사인 이기형 변호사는 "소유권이전등기 이전에도 무조건 계약을 해약할 수 있는 것은 아니다"면서 "계약 해제는 중도금 지급 이전에만 가능하며 이후에는 계약금 배액을 제공하는 방법으로 계약을 해제할 수는 없다"고 말했다.
통상 이런 내용은 계약서에도 "중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다"는 식으로 기재돼 있다.
이러다 보니 매수인 입장에서도 약간의 '꼼수'를 통해 계약 해지를 막는 방법도 있다. 당초 계약서에 약정한 날짜 전에 중도금을 미리 송금 또는 지급하는 것이다. 대법원 판례는 이런 중도금 기일 전 매수인의 중도금 지급을 정당하다고 인정하고 있다.
이 변호사는 "중도금을 정한 기한 이익은 매수인을 위한 것이므로 매수인이 중도금 기일 전에 미리 이행에 착수할 수 있다는 게 판례"라며 "다만 매도인이 먼저 계약금 배액을 제공하고 계약을 해제한다는 의사 표시를 한 경우는 예외로 한다"고 설명했다. 이 변호사는 "매도자 입장에선 계약 포기 의사를, 매수자 입장에선 송금 행위를 먼저 한 근거를 확실히 남겨놓는 게 중요하고 매도인의 계좌번호를 모른다면 매수인 앞으로 공탁을 하는 등의 방법도 있다"고 조언했다.
[이지용 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]