文정부 집값 전방위 압박…이번엔 후분양·원가공개

정부가 강남 집값과의 전면전을 선포한 가운데 민간 후분양제 도입 카드를 본격적으로 꺼내들었다. 자발적으로 도입하는 사업자에 대해선 공공택지 우선 배정 등 인센티브를 제공하지만 부실시공 등 문제 사업자의 경우 '징벌적 후분양'을 시행하기로 했다. 정치권에선 참여정부 시절 시도했던 민간아파트 분양가 공개 카드까지 꺼내들면서 투기·고분양가와 총력전을 선언했다. 분양권 전매와 고분양가를 차단해 시장 과열을 막아보겠다는 계산이지만 오히려 공급을 위축시킬 것이라는 우려도 만만치 않다.
국토교통부가 31일 발표한 '2018년 주요 정책 추진계획'에 따르면 정부는 올해 상반기 중 공공 부문의 단계적 후분양제 시행과 함께 민간 부문의 후분양제 활성화 방안을 마련하기로 했다. 후분양제는 건설사가 주택을 어느 정도 지은 뒤 입주자를 모집하는 주택 공급 방식이다. 손병석 국토부 1차관은 "현장에 가보면 부실이 상당히 심각한 수준"이라며 "간접비를 줄이기 위해 날림 공사를 하는 등 경제적 유인을 차단하기 위해 후분양제 제도화가 필요하다"고 말했다.
표면적으로는 부실시공 차단 목적을 내세웠지만 내심 정부가 노리는 또 다른 효과는 분양권 전매 차단이다. 다른 국토부 관계자는 "선분양제는 분양권 매매로 인해 입주 시점에 가격 프리미엄이 높아지면서 되레 실수요자 부담이 커지는 구조"라며 "투기를 차단하는 효과도 있을 것"이라고 말했다. 한국토지주택공사(LH)가 짓는 공공주택의 경우 2~3월 중 후분양을 우선 적용하는 시범단지를 발표하고 차차 도입을 늘려갈 계획이다.
민간의 경우 법적으로 강제하는 것이 어려운 만큼 '인센티브'를 통해 후분양으로 유인하기로 했다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "공공택지를 후분양제 시행 건설사에 우선 배정하는 것을 비롯해 건설자금을 저리로 지원하는 등 여러 가지 유인책을 고려 중"이라고 설명했다. 당근뿐 아니라 '채찍'도 동원한다.
부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정 기준 이상인 건설사 등에 대해선 선분양을 제한하기로 했다. 김 정책관은 "벌점 수준에 따라 분양 시기를 늦추는 등 단계적 후분양 적용을 검토 중"이라고 밝혔다. 국토부는 오는 3월 이런 내용으로 후분양제 도입 로드맵을 발표할 예정이다.
이런 후분양제 논의는 2월 임시국회의 '뜨거운 감자'가 될 가능성이 높다. 정동영 국민의당 의원은 후분양제를 담은 '주택법 개정안'을 대표 발의했다.
과거 참여정부 시절 후분양제 도입과 맞물려 추진됐던 '분양가 원가 공개' 압박도 본격화하고 있다. 우원식 더불어민주당 원내대표는 이날 국회 본회의에서 교섭단체 대표연설을 통해 "정부·여당은 보유세 인상과 분양원가 공개 등 모든 옵션을 테이블에 올려놓고 특단의 대책을 강구하겠다"며 "부동산 불패 신화에 마침표를 찍고 주택을 투기가 아닌 주거 수단으로 바꾸겠다"고 말했다.
참여정부 시절인 2007년 도입된 원가 공개는 현재 공공택지 내 공공·민간아파트의 경우 12개 항목을, 민간택지 내 분양가상한제가 적용된 아파트는 7개 항목을 공개하도록 돼 있다. 그러나 박근혜정부가 민간택지 분양가상한제를 폐지하면서 민간주택 분양원가 공개는 사라졌다. 우 원내대표의 말은 분양가상한제 여부에 상관없이 민간아파트에 대해 모두 원가 공개를 하거나 현재 7개 항목뿐인 공개 항목을 늘리는 등 방안을 염두에 둔 것이다.
전문가들은 후분양제를 통해 부실시공 등 소비자 피해를 막겠다는 정부 취지는 이해하지만 현실을 고려해야 한다는 의견이다. 심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "갑작스러운 후분양제는 대기업과 중소중견사 간 양극화만 유발하고 공급을 위축시키면서 집값을 잡는 데도 도움이 안 될 것"이라며 "원가 공개는 다른 어떤 산업에서도 시행하지 않는 제도를 건설산업에만 도입하는 것으로 사회 원칙에 반하는 것"이라고 비판했다.
[이지용 기자 / 정순우 기자 / 김태준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]