강남4구 재건축 부담금 `쇼크`…조합원당 평균 4억4000만원

↑ 서울 강남구 아파트 모습 [매경DB]

강남 4구 재건축 아파트의 조합원당 평균 부담금 예측이 시장 예상을 크게 웃돌아 적잖은 충격을 줄 것으로 보인다. 당초 강남권 재건축 아파트 단지들이 자체적으로 예상했던 부담금은 조합원당 2억~3억원 수준이었다.
국토교통부는 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과 이같이 나타났다고 22일 밝혔다.
시뮬레이션 결과에 따르면 조합원 1인당 평균 분담금은 3억7000만원 안팎으로 나타났다. 특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 경우 평균적으로 조합원당 4억4000만원의 부담금이 부과될 것으로 예측됐으며, 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 서울 강북 아파트 한 채 값고 맞먹는 8억4000만원에 달했다.
재건축 초과이익환수제는 30년 이상 돼 재건축에 들어가는 단지의 집주인(조합원)이 얻은 이익이 3000만원을 넘으면 초과 이익의 최저 10%, 최대 50%를 세금으로 내는 제도다. 이미 사업시행인가를 받은 조합은 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 하고, 시·군·구는 1개월 이내에 예정액을 통지해야 한다.

↑ 조합원 1인당 평균이익별 부과율 [자료제공 = 국토교통부]

정부 시뮬레이션 결과를 두고 시장은 즉각 반발했다. 계산식 등에 대한 위헌·형평성 논란이 여전한 가운데 재건축 사업 지연에 따른 공급 부족이 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 나온다.
현행 재건축 부담금은 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 중 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액의 10~50%를 부담금을 부과한다. 실제 개발이익 산출은 입주일로부터 10년 전까지만 따진다. 최근 해당 재건축 아파트를 구입한 매수자는 실제 시세차익보다 부담금이 커질 수 있다. 또한 최근 2~3년간 개발이익이 높았던 강남권 등 주요 재건축 단지는 재건축초과이익환수제를 피하지만, 뒤늦게 사업에 뛰어든 단지에만 세금이 부과된다는 점에서 형평성 논란이 일고 있다.
아울러 부담금 여파로 재건축 사업이 멈추면 공급이 줄고 결국 강남권 아파트의 희소성이 높아지면서 집값이 더 뛸 수 있다는 우려도 있다.
하지만 정부는 위헌 소지가 없다며 오는 5월부터 재건축부담금 예정액 통지를 시작할 계획이다. 조합은 통지받은 재건축부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야 한다. 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입돼 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용된다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]