올해 서울 정비사업장서 1만4800여 세대 공급…"부활한 초과이익환수제가 변수"

투기과열지구 지정에도 분양열기가 좀처럼 식지 않았던 서울 분양시장은 올해 역시 정비사업 위주로 돌아갈 예정이다. 하지만 재건축초과이익환수 부활, 입주물량, 대출규제, 양도세 중과 등 규제가 많은 만큼 시장은 '시계 제로'인 상황이다.
4일 부동산인포에 따르면 올해 서울에서 공급 예정인 재건축·재개발 등 정비사업장 물량은 총 1만4844세대(조합원분 포함 4만495세대)다. 이는 작년 일반분양물량(1만4792세대)보다 0.4% 증가하는데 그쳤지만 올해 전체 일반분양물량(1만9308세대)의 76.9%를 차지할 정도로 서울 분양시장은 정비사업장을 통한 공급 의존도가 높다.

↑ 정비사업장 분양세대 전년도 비교 [자료제공: 부동산인포]

사업별 공급량은 재개발 물량(일반 분양분 기준)이 7758세대로 재건축 물량(7086세대)보다 672세대 많다. 전년에도 재개발 물량이 재건축 물량보다 1338세대 많았다. 특히 올해 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활함에 따라 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아질 가능성이 크다는 게 업계 시각이다.
재건축 초과이익환수제 면제시한이었던 2일까지 관리처분인가를 신청하지 못한 사업장은 재건축으로 인한 평균 이익이 1인당 3000만원을 넘어설 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다. 서울시와 정비업계에 따르면 서울시내 조합이 설립된 재건축 사업장 51개, 총 3만1856세대 중 26개, 1만1731세대가 초과이익환수제의 적용을 받는다. 현재 안전진단을 신청해 재건축 의사를 밝힌 서울시내 아파트가 8만여 세대인 점을 감안하면 7세대 중 1세대꼴로 세금 폭탄을 맞게 됐다.
권일 부동산인포 팀장은 "지난해 말까지 관리처분신청 단계까지 진행된 사업장들로 인해 1~2년 정도는 재건축 일반분양물량이 급감하지 않을 것으로 보이지만, 올해 재건축 초과이익환수제가 부활 돼 재건축 사업 속도는 전반적으로 지연될 가능성이 높다"면서 "환수제 대상 사업장의 적용과 부과까지는 아직 시간이 있는 만큼 정비사업장에 관심이 있는 실수요자들은 장기적으로 보고 매수 결정에 나서는 것이 좋다"고 말했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]