의정부서 부는 재개발 열풍…구열별 추진 현황은 제 각각

경기도 의정부시 구도심 곳곳에서 노후 주거지 개선을 위한 재개발 사업이 추진 중이지만 사업지마다 현황이 달라 투자 전 꼼꼼한 확인이 필요할 것으로 보인다.
24일 재개발 업계에 따르면 지난 8월 2일부터 4일까지 사흘간 진행한 '장암4구역' 재개발 사업장은 정당계약에서 98%의 높은 초기 계약률을 기록하며 정부의 '8·2 부동산 대책' 발표에 따른 풍선효과를 제대로 누렸다. 당초 이 사업장은 1순위 평균 청약률이 2.66대 1에 그쳐 정당 계약기간 내 완판을 예상하는 관계자는 드물었다.
이달 28일 관리처분총회를 앞둔 '의정부 중앙생활권3구역'(의정부3동)도 사업추진이 순조로운 현장 중 하나다. 특히 이 구역은 조합원 90% 이상이 집합건물 소유주라 단독주택, 상가, 교회 등이 혼재돼 관리처분까지 상당 시간이 걸리는 여느 재건축 사업장보다 진행이 빠를 것으로 예상된다. 통상 다양한 건축물이 혼재된 재건축 사업장은 감정평가결과에 따른 주민들 반발이 심한 편이다.
실제 의정부시 모 재개발 구역의 경우 관리처분인가를 받고 이주를 시작했지만 감정평가결과에 불만을 가진 일부 단독주택 소유자들이 이주를 미룬 채 개발을 반대하고 있어 사업 추진에 난항을 겪고 있는 것으로 알려졌다.
구역이 역이 해제되거나 조합 내 갈등으로 사업 추진이 지지부진한 사업장도 속출하고 있다. 중앙생활권1구역과 장암2구역은 조합원들의 요청으로 구역이 해제됐고, 중앙생활권 2구역은 감정평가결과를 놓고 단독주택 조합원들의 반발이 심한 상황이다. 장암1구역도 전(前)·현(現)조합집행부의 다툼으로 관리처분을 앞두고 사업이 정체되고 있다.
◆ 장암1구역 前·現 조합 간 내홍
장암1구역이 시끄러운 이유는 신·구 조합 간의 갈등이다. 이유는 여럿이지만 신 조합의 설계 재추진과 도급공사비 수준이 가장 큰 쟁점이다.
문제의 발단은 전 조합의 현 조합에 대한 각종 의혹 제기였다. 박희정 총무는 “장암1구역은 현 조합장은 3.3㎡당 도급공사비 385만원, 조합원 분담금 1억원 절감 등을 내세워 올해 4월 새 조합장에 취임했다”면서 “하지만 취임 이후 계속된 말 바꾸기와 무리한 설계변경 추진 등으로 조합원들과 마찰을 빚고 있다”고 주장했다.
이에 대해 장유상 현 조합장은 “터무니없는 소리”라고 일축했다. 그는 “전 조합이 해임된 이유가 현저히 낮게 평가된 조합원 자산 감정평가액과 사업비 과대 계산”이라며 “이대로라면 구역 내 자산가치가 낮게 평가된 조합원들과 지상권자 약 25명은 쫓겨날 수밖에 없는 상황이었다”고 반박했다. 결국 분담금 부담을 낮추기 위해서 설계변경을 통해 사업성을 높여야 했다는 설명이다.
전 조합 측도 물러서지 않았다. 박 전 총무는 “설계변경을 통해 기존 설계보다 세대수를 늘리거나 층수를 올릴 경우 한도 용적률(250%)을 초과하게 돼 설계용역비만 날리게 된다”며 “이들이 설계회사에 용약에 맡기며 들어간 비용이 어디에서 나오겠나”라며 반문했다.
현 조합 측은 이런 주장에 적극 해명했다. 장 현 조합장은 “재설계의 핵심은 예전의 타워형 위주의 설계를 판상형으로 변경해 데드스페이스를 줄이고 전 주합이 줄어든 임대아파트를 오피스텔로 분양하려던 것을 최근 수요자들이 선호하는 소형 아파트로 변경하는 것"이라며 “이럴 경우 기존 지하 2층~지상 29층 764세대(임대 148세대)를 지하 2층~지상 31층 770세대(84세대)로 변경한 전 조합의 설계 변경안 보다 최소 200억원 이상 사업성이 높아진다”고 설명했다.
그러면서 “지금까지의 매몰비용 80여억원과 앞으로 투입될 것으로 예상되는 50여억원을 제하더라도 조합원의 분담금을 상당액 낮출 수 있다”며 “관련 법 개정으로 임대주택 의무건설 비율이 조정됐는데 조합원 전체에 이익이 재설계를 안할 이유가 없다고 판단했다”고 강조했다.
실제 경기도는 지난 2015년 6월 인구 50만 미만의 시장·군수가 주택재개발구역의 임대주택 의무건설 비율을 5%~15% 범위 안에서 지역 여건을 고려하여 별도로 결정·고시 할 수 있도록 하는 내용의 ‘주택재개발사업 임대주택 의무건설 비율’을 행정 예고한 바 있다. 기존 임대주택 의무건설 비율은 일괄 17%였다.
도급공사비 385만원 논란에 대해 현 조합측은 되레 전 조합 집행부가 책정한 금액이었다고 밝혔다. 385만원은 확장공사비, 철거비, 이주금융비이 모두 포함된 금액이지만, 전임 집행부가 이를 누락했다는 것이다. 알고 보니 실제 공사비는 405만6700원이었다는 게 장 현 조합장의 말이다.
공문을 통해 '당초 약속한 3.3㎡당 공사비 385만원을 고집하기보다는 브랜드 인지도가 높은 건설사를 선정해 개발이익을 높이자'며 조합원을 설득했다는 부분에 대해서도 현 조합은 억울하다는 입장이다. 전 조합에서 책정한 도급비용으로 대형시공사를 선정하기는 어려워 “중견시공사는 선정할 수도 있겠다”라고 말한 것이 와전됐다는 것이다. 장 현 조합장은 "2008년부터 2016년까지 조합을 꾸려운 집행부의 과오를 맡은지 5개월 밖에 안된 현 조합에게 묻는 것은 전 조합의 꼼수로 밖에 볼 수 없다"고 역설했다.
재개발사업 관련 업체와의 유착 의혹에 대해서는 장 현 조합장은 “한동안 집행부들이 사비를 털어 조합을 운영해 오다가 최근 설계업체, 정비업체, 도시계획업체를 선정하면서 이들 업체와 금전소비대차 계약을 체결한 것은 사실”이라면서도 “시공사 선정과 동시에 갚는 조건이기 때문에 문제될 게 없다”는 입장이다.
현 조합측은 오히려 전 조합 집행부의 과거 재개발 추진 행태를 꼬집었다. 인근에서 재개발을 추진 중인 중앙3구역과 장임1구역의 비례율 현황을 비교하니 도저히 이해할 수 없는 수치가 나왔다고 주장했다.
비례율은 투자수익으로 사업에서 얻어지는 개발이익률이다. 최종적인 권리가액은 조합원 개인의 종전 자산 감정평가액에 비례율을 곱해 계산한다. 비례율 높아야 좋고 100% 이상이면 최상이라는 평가를 받는다.
중앙3구역(조합원 629여명, 910세대)의 비례율이 98%인 데 비해 장암1구역(조합원 152명, 764세대)은 95%에 그치기 때문. 현 조합측은 조합원분이 건축세대수의 2배가 채 안 되는 중앙3구역 비례율이 5배가 넘는 장암1보다 높다는 것은 전 조합 집행부가 과거 어떻게 재개발 추진을 해왔는지를 보여주는 방증이라고 주장한다. 정비사업은 일반적으로 일반분양세대가 많을수록 사업성이 좋다.
장암1구역의 전·현 조합 간 대립하는 이유와 명목이 어떻든 대립이 장기화될수록 애꿎은 조합원만 피해를 볼 수 있다. 전 조합은 현 조합의 해임을 추진 중이다. 현 조합은 이에 상관없이 오는 15일까지 시공사 선정 입찰을 마친 후 재개발 추진에 더욱 속도를 낸다는 계획이다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]