상한제로 강남권 분양가 650만원 하락 여지

■ 2015년 제도 폐지 전후 분양단지 비교해보니

정부가 8·2 부동산 대책 후속 조치로 분양가상한제 카드를 뽑아들면서 강남 재건축 단지들이 긴장하고 있다. 상한제가 적용되면 분양가가 현재 예상가격보다 3.3㎡당 650만원가량 떨어질 수 있다는 분석도 나온다. 3.3㎡당 4000만원을 넘어선 강남 재건축 단지 분양가가 다시 3000만원대로 내려올 수 있다는 뜻이다.
6일 매일경제신문사가 2015년 4월 민간택지의 분양가상한제가 사실상 폐지된 이후 상한제 적용단지와 미적용단지들의 건축비를 비교해본 결과 3.3㎡당 평균 645만원 차이가 난 것으로 조사됐다. 건축비는 분양가를 산출할 때 쓰는 주요 요소 중 하나다. 분석은 당시 각 단지들의 입주자 모집공고를 활용해 이뤄졌다.
상한제가 적용된 강남권 단지들의 건축비는 3.3㎡당 600만원대였다. 2013년 10월 대치동에서 분양한 래미안대치팰리스(3.3㎡당 분양가 3200만원)는 630만원의 건축비가 들었다. 1년 뒤 공급된 서초동 서초푸르지오써밋(3.3㎡당 분양가 3200만원)의 건축비도 680만원으로 비슷했다.
하지만 민간택지의 분양가상한제가 사라진 후 강남권 공급단지들의 건축비는 큰 폭으로 뛰었다. 폐지 직후(2015년 10월) 공급된 반포센트럴푸르지오써밋 건축비는 3.3㎡당 1488만원으로 조사됐다. 1년 앞서 시장에 나온 서초푸르지오써밋보다 800만원 이상 비싼 가격이다.
아파트 분양가는 크게 건축비와 토지비를 합해 계산된다. 토지비는 감정가를 기반으로 하기 때문에 비슷한 지역일 경우 큰 차이가 없다. 기본 택지비에 가산비가 붙을 수 있지만 이 비용도 연약지반이나 암반지반 공사비, 특수공법 비용 등이다. 난공사가 아닐 경우 분양가 계산에 큰 변수가 되기 힘든 셈이다. 실제로 근처에 있는 래미안대치팰리스와 래미안블레스티지의 대지비는 3.3㎡당 2500만원대로 비슷했다.
하지만 건축비는 설계조건 등에 따라서 얼마든지 변할 수 있다. 건축비는 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 정부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 반면 가산비는 주택의 품질저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. △홈네트워크 설비비 △법정 초과 복리시설 설치 비용 △친환경건축물 인증비 등 주로 고급사양을 시공할 때 붙는다.
분양가상한제 폐지 전후를 비교한 결과에서도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 폐지되기 전에 분양한 2개 단지 3.3㎡당 평균 분양가는 3200만원이었는데 이후 시장에 나온 5개 단지 평균은 4117만원까지 917만원가량 올랐다. 당시 기준으로 계산하면 분양가상한제로 22%의 가격하락 효과를 기대할 수 있다는 얘기다. 이 중 평균 건축비는 655만원에서 1300만원으로 645만원 뛰었다. 분양가 상승분의 70%가 건축비에서 나온 셈이다.
다만 현시점에서 분양가 상한제의 효과를 계산하려면 토지가격 등 각종 비용 상승을 감안해야 한다. 건설업계에선 분양가상한제가 실제 강남지역에서 부활할 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 약 650만원 낮아질 가능성이 높다고 보고 있다. 이 지역 웬만한 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘는 점을 감안하면 15%는 하락할 여지가 있는 것이다. 건설업계 관계자는 "기본 노무비용이나 원자재 상승분을 고려하지 않은 결과지만 충분히 가능성은 있다"며 "건축 가산비를 얼마나 인정받느냐가 핵심인데 분양가상한제가 시행되면 아무래도 위축되는 측면이 있다"고 토로했다.
분양가상한제가 현실이 되면 '가격 거품'에 대한 논란은 잠재우겠지만 주택 고급화·다양화가 심하게 침해받을 수 있다는 주장도 제기된다. 건설사들이 정해진 분양가에 가격을 맞추기 위해선 결국 건축비를 줄일 수밖에 없고, '기본적인' 아파트만 짓게 된다는 얘기다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]