[MK 시황] 8.2 대책에 서울 재건축 올해 가장 크게 하락

↑ 서울 시내 아파트 단지 전경 [사진 이미연 기자]

정부가 ‘실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 8.2 대책) 발표한 뒤 서울 아파트값 상승세가 급격히 둔화됐다.
이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.07%를 기록하며 8.2 대책 발표 이후 2주 연속 상승폭이 크게 둔화됐다. 투기과열지구·투기지역 지정 등 전 방위 고강도 규제에 서울 아파트 시장이 진정국면에 접어 들면서 단기적으로는 8.2 대책의 효과가 나타나고 있다는 평가다.
특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 냉각된 모습을 보였다.

↑ [자료 부동산114]

서울 재건축 아파트 매매가격은 0.25% 하락했으며 재건축을 제외한 일반 아파트도 0.13% 변동률로 전주(0.30%) 대비 절반 수준에도 미치지 못했다.
8.2 대책 규제에서 제외되면서 풍선효과를 기대했던 신도시는 아직까지 별다른 움직임을 보이지 않으면서 0.07% 소폭 상승했고 경기·인천도 지난 주보다 오름폭이 줄면서 0.03% 상승했다.
전세시장은 여름 휴가철 이사 비수기 영향으로 안정적인 모습을 보였다. 서울이 0.06% 상승했고 신도시와 경기·인천은 각각 0.01% 전셋값이 올랐다.
◆강동·송파 매매가 하락…재건축 조합원 물량도 나오기 시작
서울은 ▼강동(-0.28%) ▼송파(-0.07%) 매매가격이 하락했다. 강동은 둔촌동 둔촌주공1·2·3·4단지가 500만~6500만원 가량 시세가 떨어졌다. 재건축단지의 조합원 지위양도 금지 규제 강화 전 매물을 처분하려는 매도자들이 매물을 싸게 내놓으면서 이번 주 매매가격이 약세를 보였다.
송파는 잠실동 잠실주공5단지가 1000만~9500만원 가량 시세가 하락했다. 8.2 부동산 대책 발표 이후 저가매물이 출시됐다. 일부 저가매물이 거래되기도 했지만 매수자들은 더 지켜보자는 분위기로 돌아서면서 관망세가 짙다.
반면 ▲관악(0.21%) ▲강북(0.21%) ▲도봉(0.19%) ▲강서(0.19%) ▲중랑(0.16%)은 상승세를 이어갔다. 투기지역에서 제외된 관악과 강북은 실입주 문의가 이어졌다. 관악은 봉천동 관악푸르지오, 은천 등이 250만~1500만원 가량 올랐다. 강북은 미아동 벽산라이브파크, 미아동 북서울꿈의숲롯데캐슬이 500만~2500만원 가량 올랐다.
신도시는 ▲분당(0.20%) ▲평촌(0.11%) ▲판교(0.11%) ▲중동(0.05%) ▲일산(0.04%) ▲광교(0.02%) 순으로 매매가격이 상승했다.
분당은 정자동 느티공무원4단지, 서현동 효자동아가 500만~2000만원 가량 올랐다. 역세권 아파트 위주로 수요가 꾸준하다. 평촌은 비산동 관악부영4차가 중소형 위주로 1000만원 가량 상승했다. 급매물 소진 후 오른 시세가 형성됐다.
판교는 판교더샵퍼스트파크 분양흥행 영향으로 서판교 일대 아파트 매매가격이 강세다. 운중동 산운마을14단지가 500만~1000만원, 판교동 판교원마을7단지가 1500만원 정도 올랐다. 중동은 중동 한라주공2단지가 소형 면적 위주로 500만원 가량 상승했다.
반면 ▼동탄(-0.04%)은 공급과잉과 이사 비수기가 겹쳐 매매가격이 하락했다. 반송동 시범한빛KCC스위첸이 1000만원 가량 떨어졌다.
경기·인천은 ▲안양(0.13%) ▲구리(0.09%) ▲시흥(0.09%) ▲과천(0.08%) ▲광명(0.07%) ▲부천(0.07%) ▲의정부(0.06%) 순으로 상승했다.
안양은 대규모 새 아파트 및 호재 수혜 단지 등이 고루 상승했다. 안양동 래미안안양메가트리아가 500만~1000만원, 평촌동 인덕원대우푸른마을이 500만~1250만원 올랐다. 구리는 인창동 일대를 찾는 실수요자들이 꾸준하다.
인창동 대명이 500만~1000만원, 동원베네스트가 500만원 올랐다. 시흥은 목감동 동우, 청도가 500만~1000만원 상승했다. 소형면적대 위주로 수요가 이어지고 있다.
◆서울 고덕 일대 전세 수요는 많지만 매물은 '귀한 몸'
서울은 ▲강동(0.36%) ▲은평(0.31%) ▲동작(0.12%) ▲중구(0.11%) ▲강서(0.09%) 순으로 전세가격이 상승했다. 강동은 둔촌주공의 이주가 본격화되면서 전셋값이 강세다.
고덕동 고덕래미안힐스테이트, 강일동 고덕리엔파크1단지 등이 1000만~4500만원 가량 올랐다. 새 아파트인 고덕래미안힐스테이트는 전셋집을 찾는 수요가 꾸준하지만 매물이 귀하다.
은평은 녹번동 북한산푸르지오가 1500만~4000만원 가량 시세가 올랐다. 입주 2년 차에 도래하면서 전셋값이 상승했다.
동작은 최근 중대형 면적의 전셋집을 찾는 수요가 늘면서 전셋값이 올랐다. 상도동 포스코더샵상도, 노량진동 신동아리버파크 등이 1500만~4500만원 가량 올랐다.
신도시는 이사 비수기를 맞아 전세수요가 많지 않다. ▲분당(0.07%) ▲평촌(0.06%) ▲광교(0.04%) ▲판교(0.02.%) 순으로 전셋값이 상승했다.
분당은 구미동과 서현동 일대 소형 아파트를 중심으로 전셋값 상승이 꾸준하다. 구미동 까치주공2단지가 500만~1000만원, 서현동 효자동아가 500만원 가량 상승했다. 평촌은 소형 전세 매물이 나오지 않자 중대형 면적대 아파트도 수요가 많다. 호계동 목련신동아가 500만원 정도 올랐다.
광교는 이의동 광교호반베르디움(A2)가 1000만~1500만원 가량 전셋값이 상승했다. 광교호수공원 인접 아파트는 항상 전세수요가 많다.
반면 ▼동탄(-0.15%) ▼일산(-0.04%)은 전셋값이 하락했다. 동탄은 능동과 반송동 일대 기존 동탄2신도시 아파트 위주로 전셋값이 떨어졌다. 능동 능동마을EGthe1이 750만~1000만원, 반송동 시범한빛한화꿈에그린이 1000만원 가량 하락했다.
경기·인천은 ▲안양(0.18%) ▲구리(0.07%) ▲부천(0.05%) ▲인천(0.03.%) ▲파주(0.03%) ▲군포(0.02%) ▲시흥(0.02%) ▲안산(0.02%) 순으로 상승했다.
안양은 관양동 평촌더샵센트럴시티가 1000만~1500만원, 안양동 정우가 1000만원 올랐다. 휴가철 비수기임에도 중소형 전세물건을 찾는 수요가 꾸준하다.
구리는 역세권 일대를 중심으로 전셋집이 귀하다. 인창동 삼호가 250만~1000만원, 아름마을원일이 750만원 올랐다. 부천은 역곡동 대림2·3차e편한세상이 1000만~1500만원, 소사본동 푸르지오가 1000만~1500만원 상승했다.
◆전 방위적 압박 속에 다주택자들의 선택은?
예상보다 규제 수위가 높았던 8.2 대책 발표 이후 수도권 아파트 시장은 상승폭이 둔화되면서 과열양상이 진정국면으로 접어들고 있다. 서울을 비롯한 수도권 아파트값 급등 원인이 투기세력에 있다고 진단한 정부는 서울, 세종 등에 투기과열지구·투기지역을 지정했다. 양도세 중과, 청약1순위 자격요건 강화, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, LTV·DTI 강화와 같은 금융, 세제 규제 등을 대거 동원한 결과 일단 급한 불은 껐다는 진단이다.
그러나 잔불은 여전히 곳곳에 남아있다. 정부가 양도세 중과와 임대사업자 인센티브라는 채찍과 당근을 통해 다주택자의 엑시트를 유도하고 있지만 조정가능 구역 내 양도세 중과 적용이 내년 4월 이후 양도하는 주택부터 적용, 다소 시간여유가 있고 서둘러 매물을 처분하기보다는 대책 발표 이후 시장 추이를 지켜본 후 보유 여부를 결정하겠다는 분위기도 감지되고 있기 때문이다. 하지만 시장 과열이 계속되는 경우 정부는 보유세 실효세율 인상을 공언하고 있고 고강도 세무조사를 병행하고 있어 다주택자들의 셈법은 더 복잡해 질 것으로 예상된다.
서성권 부동산114 선임연구원은 “최근 매도 호가 하락으로 급매물이 출시되면서 실수요자들의 머릿속도 복잡하긴 마찬가지”라며 “정부가 이달 말 가계부채관리를 위한 대책을 준비 중이고 9월에는 주거복지 로드맵을 통해 부동산 공급대책 세부 내역을 발표할 예정으로 성급하게 매수에 나서기 보다는 시장 추이를 지켜보며 의사결정을 내리는 것이 좋겠다”고 조언했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]