겹겹규제 속…강남 거물급 분양 "예정대로"

↑ 올 하반기 분양을 계획 중인 청담 삼익아파트. 3.3㎡당 평균 5000만원의 분양가가 예상됐는데 시장 상황이 급변해 앞으로의 추이가 주목된다. [매경DB]

문재인정부가 12년 만에 고강도 부동산 대책을 내놓은 가운데 하반기 분양을 앞둔 강남권 등 서울 주요 단지들에 '경고등'이 켜졌다. 전매 규제에 따라 분양권 거래 시장 환금성이 취약해진 상황에서 대출 규제, 1순위 자격 요건 강화, 가점제 적용 확대 등이 분양 시장 악재로 작용할 가능성이 높아졌기 때문이다.
4일 부동산 업계에 따르면 8월 하순 분양을 앞두고 있던 '래미안 강남포레스트'(개포시영 재건축)와 '신반포 센트럴자이'(신반포6차 재건축)가 일정을 조정하지 않기로 결정을 내렸다. 이들 단지는 8·2 부동산 대책으로 투기지역에 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되는 등 악재를 만난 상황이라 계획대로 일반분양에 나설지 관심이 집중됐다. 분양 업계 관계자는 "오히려 9월부터 청약 1순위 자격 조건이 강화되고, 정비사업 분양 재당첨이 제한되는 등 갈수록 규제가 늘어날 추세라 계획을 미뤄봤자 큰 실익이 없다고 판단한 것 같다"고 설명했다.
올해 서울 강남권에서 공급된 아파트는 상반기만 서초구 '방배아트자이'가 유일했다. 따라서 이들 두 단지에 대한 수요자들의 관심이 매우 높았다.
'래미안 강남포레스트'는 올해 개포택지개발지구에서 처음 분양되는 단지다. 삼성물산이 시공을 맡았고, 총 2296가구 규모로 구성된다. 이 중 일반분양분은 208가구다. '신반포 센트럴자이'는 고속터미널 역세권이라 잠원권에서도 입지가 좋기로 손꼽히는 단지다. 지하 2층~지상 최고 35층 7개동 757가구가 들어선다.
지난달까지만 해도 두 아파트 분양가는 치솟을 것으로 예상됐다. '래미안 강남포레스트'는 예비청약자를 대상으로 한 사전 수요조사에서 "3.3㎡당 평균 4600만원대로 분양가를 책정할 경우 청약할 의사가 있느냐"고 물었고, '신반포 센트럴자이' 역시 작년 3.3㎡당 4457만원에 분양한 '신반포자이'보다 비싸게 책정된다는 소문이 돌았다. 성수동 '아크로 서울포레스트'가 3.3㎡당 평균 4750만원으로 최고 분양가 기록을 깨자 기대감은 더욱 높아지고 있었다.
하지만 8·2 대책이 발표되면서 상황은 급변했다. 각종 규제가 쏟아지면서 시장 분위기가 확 바뀌고 있기 때문이다. 개포시영 재건축조합 관계자는 "분양을 앞두고 가격 책정을 어떻게 할까 고민이었는데, 더욱 머릿속이 복잡해졌다"고 밝혔다.

높은 분양가를 매기는 강남권 사업장은 시장에 나오는 시점의 분위기 영향을 많이 받는다. 지난해 신반포자이(옛 반포한양)와 래미안블레스티지(옛 개포2단지), 디에이치아너힐즈(옛 개포3단지) 등이 시장에 나오는 즉시 매진된 것과 달리 지난해 11·3 대책 직후 분양한 래미안 신반포리오센트(옛 신반포18·24차)는 상당한 어려움을 겪었다. 청약 경쟁률도 다른 단지보다 많이 떨어졌고, 매진까지 2개월이 걸렸다. 분양 업계 관계자는 "이번 대책이 11·3 대책과는 비교가 안될 정도로 강한 수준이기 때문에 분양을 앞둔 두 재건축 단지 조합원과 건설사의 고민이 클 것"이라고 내다봤다.
'래미안 강남포레스트'와 '신반포 센트럴자이'에 대한 시장 의견도 엇갈린다. 시장 상황에 맞춰 분양가를 낮춰 나와야 한다는 의견과 강남 핵심 입지라는 특성상 높은 가격을 유지해도 된다는 주장이 팽팽하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "래미안 신반포리오센트가 어려움을 겪긴 했지만 시장 환경을 뚫고 결국 매진된 경험이 있어 무조건 분양가를 하향시킬 것이라고 예단하기도 힘들다"고 설명했다.
두 단지의 고민은 서울 분양 시장의 앞으로 환경 변화와도 관련이 깊다. 분양가 책정 수준과 청약 결과 등에 따라 뒤에 대기 중인 서울 분양 아파트들 운명이 많이 달라질 것이기 때문이다. 강남4구(강남구 서초구 송파구 강동구)에서만 서초우성1차(192가구 일반분양), 개포8단지(1766가구 일반분양), 청담삼익(157가구 일반분양), 고덕3단지(1

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