공실 많은데…압구정 꼬마빌딩 매수세 왜?

↑ 여기저기 공실이 눈에 띄는 서울 압구정로데오 거리. [용환진 기자]

최근 서울 압구정로데오 거리에서 꼬마빌딩의 손바뀜이 활발하게 나타나고 있다. 압구정로데오 상권이 침체에 빠지면서 건물 가격이 떨어지자 압구정 아파트 재건축 이후를 내다본 일부 자산가들이 저가 매수에 나선 덕분이다.
1일 상업용 부동산 전문회사인 NAI프라퍼트리에 따르면 올 상반기 압구정로데오 거리에서 연면적이 990㎡ 이하인 꼬마빌딩의 매매거래는 총 10건으로 집계됐다. 부동산 실거래가 등기부를 통해 공개되기 시작한 2006년 이후 상반기 기준으로 가장 많은 거래량이다. 2008년 총 6건이 최고 기록이었다. 올 상반기 다른 강남 지역 꼬마빌딩 거래량(청담 5건, 신사 6건, 도곡 4건, 역삼 3건)과 비교해도 월등히 많다. 가로수길 등 강남 주요 상권에서는 최근 치솟은 가격에도 건물주가 좀처럼 매물을 내놓지 않아 거래가 부진하지만 압구정로데오만큼은 사정이 다른 셈이다. 압구정로데오 거리 꼬마빌딩의 올 상반기 시세는 평년보다 6%가량 하락했다. 그동안 이 지역 이면도로에 위치한 꼬마빌딩들은 대지 3.3㎡당 7000만~8000만원 수준에서 거래됐는데 올 상반기 거래된 10건은 평균6500만원 언저리에서 매매됐다. 송용석 NAI프라퍼트리 투자자문본부 본부장은 "임대수익률이 하락함에 따라 투자자의 요구수익률이 감소하면서 꼬마빌딩 가격이 하향 조정된 것"이라고 설명했다.
올해 2분기 기준으로 압구정로데오 거리의 '3년간 개업 대비 폐업신고율'은 19.6%다. 점포를 낸 상인의 5명 중 1명은 3년 내 문을 닫는다는 뜻이다. 작년 2분기에는 3년간 개업 대비 폐업신고율이 16%였는데 1년 만에 3.6%포인트 상승했다. 기존 전체 상인 중에서 폐업한 비율을 뜻하는 '폐업신고율'도 1년 새 2.1%에서 4.1%로 2배 가까이 늘었다. 매출 하락과 폐업 증가로 공실도 급증했다.
한국감정원에 따르면 지난 2분기 압구정동 공실률은 7.3%에서 13.1%로 치솟았다. 집계가 시작된 2013년 1분기 이후 최고 수준이다. 상권 침체가 지속되자 강남구는 압구정로데오 상권 내 건물주와 상인들로 로데오상권 활성화 추진위원회를 구성해 임대료 인하, 상권 활성화 방침을 세웠다. 임대료를 고점 대비 20~30% 낮춰 공실 해소에 집중할 방침이다.
하지만 송 본부장은 "상권 활성화를 위한 특색 있는 콘텐츠가 마련되지 않는 한 압구정로데오 거리의 상권 회복은 요원할 것"이라고 내다봤다.

한때 서울에서 가장 '핫'한 거리로 주목받았던 압구정로데오 상권은 젠트리피케이션(상권 활성화로 임대료가 올라감에 따라 기존 임차인이 다른 지역으로 점포를 이전하는 현상)으로 상권이 몰락한 대표적인 사례로 꼽힌다. 점포 거래 전문업체 '점포라인'이 조사한 압구정 로데오거리 일대 임대료 추이를 보면 보증금은 3.3㎡ 기준으로 2013년 3300만원에서 2016년 2000만원으로 떨어졌다. 권리금 하락폭도 컸다. 같은 기간 3.3㎡당 권리금은 9500만원에서 1250만원으로 떨어졌다. 현재 압구정로데오 거리에서 A급 입지에 위치한 꼬마빌딩은 3.3㎡당 1억원대 초반에 거래된다. 인근 가로수길 A급 입지가 3.3㎡당 2억원대 초반임을 감안하면 거의 절반 수준이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "압구정로데오 거리는 1990년대 형성된 번화가로 젠트리피케이션이 계속 진행된 곳"이라며 "5년 전부터 공동화 조짐이 보였다"고 말했다.
압구정로데오 상권이 예전만 못함에도 불구하고 꼬마빌딩 매수에 나서는 투자자들이 적지 않은 것은 이 상권이 가진 잠재력 덕분이다. 2012년 분당선 압구정로데오역이 들어선 데다 신연희 강남구청장이 "압구정로데오 거리가 옛 명성을 되찾도록 노력하겠다"고 공언하고 있다.
강남 한복판이라는 지리적 이점도 무시할 수 없다. 꼬마빌딩 매입은 사실 그 빌딩이 위치한 대지를 사는 것이기 때문에 당장 임대 수익이 크지 않더라도 중장기적인 전망이 좋으면 매수에 나서는 투자자들이 있기 마련이다.
특히 최근 압구정로데오 거리에서 거래된 10건의 꼬마빌딩의 등기부를 살펴보면 90% 이상 담보를 설정한 사례도 3건이나 관측된다. 보통 건물 가격의 60%까지 담보를 인정받는데 90% 이상의 담보를 인정받는 사례는 극히 드물다.
업계 전문가들은 "대출은행과 투자자들이 이 지역 꼬마빌딩의 향후 시세 상승에 대해 크게 낙관하고 있다는 의미"라고 해석했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "압구정 노후 단지들이 향후 재건축을 하면 압구정로데오 거리의 배후 수요가 크게 늘어나게 된다"며 "자산가들이 이 같은 가능성을 염두에 두고 최근 꼬마빌딩 저가 매수에 나서는 것으로 보인다"고 말했다.
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