수도권 주택시장 먹구름…경기도 중심으로 새 입주 아파트 집중

올해 하반기 경기도를 중심으로 새 입주 아파트가 집중되며 수도권 주택시장에 먹구름이 드리워지고 있습니다.

서울 아파트값은 6·19부동산 대책에도 불구하고 고공행진 중이지만, 수도권의 일부 새 아파트 단지에는 분양가보다 싼 분양권 매물이 등장했는가 하면 전셋값도 급락한 것입니다.

16일 부동산114 조사에 따르면 올해 하반기 경기도 지역의 아파트 입주 물량은 총 9만4천61가구로 올해 상반기(3만3천56가구)의 3배 가까이로 증가합니다.

여기에다 최근 주택경기 호조로 늘어난 단독·다가구·다세대 등 일반 주택과 동네 소규모 연립·빌라 등의 입주물량까지 합하면 입주 주택 수는 이보다 훨씬 많습니다.

경기도 내에서도 특히 화성시에 입주물량이 집중된다. 동탄2 신도시를 중심으로 올해 하반기에만 1만4천887가구가 입주합니다. 이는 상반기(8천824가구)의 2배 수준입니다.

상반기 1천345가구 입주에 그쳤던 평택시에는 하반기에만 6천361가구의 입주가 예정돼 있고, 상반기 580가구만 준공했던 시흥시에도 하반기에 1만가구가 넘는 아파트가 입주합니다.

경기도 광주시에도 올해 하반기에만 지난해 총 입주 물량(2천681가구)의 2배 가까운 5천100여가구의 아파트가 준공됩니다.

상반기에 입주가 없던 파주시와 의정부시에는 하반기에 각각 4천400여가구와 6천여가구가 집들이를 합니다. 인천시에는 상반기 입주물량(2천558가구)의 5.5배 수준인 1만4천132가구가 하반기에 입주합니다.

이처럼 입주물량이 늘면서 이들 지역의 아파트 매매·전셋값도 약세를 보이는 곳이 적지 않습니다.

올해 상반기에도 입주가 많았던 화성 동탄신도시의 전셋값은 작년 말 대비 1.59% 하락했습니다. 최근 공급이 집중됐던 동탄2 신도시는 이보다 낙폭이 더 큽니다.

김포시는 장기동의 전셋값이 작년 말 대비 2.58% 하락하는 등 평균 1.18% 떨어졌습니다.

매매가격도 하락세다. 화성 동탄신도시의 경우 작년 말 3.3㎡당 매매가격이 911만원이었으나 올해 900만원대가 무너져 7월 현재 882만원으로 내려왔습니다.

김포시도 작년 말 3.3㎡당 772만원에서 현재 761만원으로 떨어졌습니다.

동탄2 신도시의 한 중개업소 사장은 "입주가 한꺼번에 몰리니 가격이 버텨낼 수 없다"며 "11·3대책 이후 분양권 전매가 전면 금지되면서 전매차익을 노린 투자수요들이 특히 잔금 등을 마련하지 못해 분양가 이하로 매물을 내놓으면서 가격이 하락중"이라고 말했습니다.

이러한 입주 단지의 시세하락은 일시적인 현상에 그칠 수도 있습니다.

과거 분양권 프리미엄이 1억∼2억원 이상 치솟았던 위례신도시도 입주물량이 늘어난 때는 분양권 가격이 하락하고 전셋값도 약세를 보이는 등 출렁거렸기 때문입니다.

문제는 수도권의 입주 폭탄이 올해 하반기로만 그치지 않는다는 점입니다. 내년도 전국의 새 아파트 입주물량은 44만여가구로 올해(37만9천여가구)보다 더 많습니다. 이 가운데 서울·경기·인천 수도권 입주물량은 총 21만8천678가구로 올해(17만322가구)보다 28.4% 증가합니다.

경기도는 올해 12만7천여가구 입주에서 내년에는 16만3천여가구로 늘어납니다.

특히 동탄2 신도시 입주가 몰린 화성시는 올해 2만3천711가구에 이어 내년에는 이보다 많은 3만1천327가구가 집들이를 해 매매·전셋값에 적잖은 부담으로 작용할 전망입니다.

남양주시에는 올해(3천938가구)보다 2배 이상 많은 8천248가구가 입주하고 용인시에도 올해(6천793가구)의 2.3배인 1만5천676가구가 준공됩니다. 인천에서도 올해보다 26% 많은 2만1천여가구가 입주 대기중입니다.

최근 집값 상승이 가팔랐던 서울은 올해 하반기의 입주물량이 총 1만1천364가구로 상반기(1만5천141가구)보다 감소합니다. 그러나 내년에는 하반기에만 2만4천여가구가 입주하는 등 준공물량이 올해(2만6천505가구)보다 30% 가까이 늘어납니다.

부동산114 리서치팀 이미윤 책임연구원은 "지난 2014년 청약규제 완화 이후 증가하기 시작한 수도권 아파트 분양 물량이 올해 하반기 이후부터 2018년∼2019년에도 집중적으로 입주할 것으로 보인다"며 "지역에 따라 물량부담이 적지 않을 것"이라고 말했습니다.

특히 분양권 전매차익을 노리고 투자수요가 많이 몰렸던 곳에서는 전세물량이 쏟아지면서 시세보다 싼 전세가 급증하고, 이로 인해 인근 지역 기존 아파트에 역전세난이 심화될 수 있다고 전문가들은 우려합니다.

2014년 이후 수도권 분양 시장에는 실수요도 늘었지만 당첨후 분양권 차익을 얻고 빠지려는 가수요도 많습니다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "입주물량이 적고 재건축 등 호재가 있는 서울과 달리 최근 몇 년간 공급이 많았던 경기·인천 등 수도권은 공급과잉의 부작용이 나타날 수 있다"며 "지역별 차이는 있겠지만 매매, 전셋값이 오르지 못하거나 하락하는 곳도 있을 것"이라고 말했습니다.

박 전문위원은 또 "최근 공급된 아파트는 중소형이 많기 때문에 중대형 공급 물량이 많았던 과거와 달리 집값이 쉽게 폭락하지는 않을 것"이라며 "다만 정부 금융 규제와 금리 인상 등 변수가 있는 만큼 건설사들도 입주 관리에 각별히 신경써야 할 것"이라고 말했습니다.

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