"재개발·재건축 투자 전 입주권·분양권 먼저 따지세요"

재개발·재건축 아파트에 투자하는 방법은 조합원 입주권을 사거나 분양권을 얻는 방법이 있다.
하지만 입주권과 분양권은 시세차익, 세금 등이 차이가 나기 때문에 선택에 신중해야 한다. 정부가 발표한 '6.19 부동산 대책'에 따라 서울 전역과 경기도 7개시, 세종시는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매 거래가 제한된 데 비해 입주권 등 조합원 지위 양도는 여전히 자유롭기 때문이다.
여기에 청약 조정대상지역의 경우 입주권과 분양권 전매 시 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다. 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 7월 3일 이후인 단지가 적용 대상이다. 투자에 익숙치 않은 초보자들은 재개발·재건축 아파트에 대한 관심은 많지만 입주권과 분양권을 혼동하는 경우가 많아 특히 주의가 요구된다.
입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.
분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 계약을 통한 거래인 만큼 주택형과 동·호수가 확정된 경우가 많다.
최근 조합원 입주권에 관심을 가지던 재개발·재건축 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리는 경우가 늘고 있다. 이유는 세금 때문이다. 입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때 포함된다. 즉 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 입주권을 나중에 취득해 일시적 2주택자가 돼 비과세 적용이 되는 경우에도 입주권 매도시 양도세를 내야한다. 만약 다른 주택 없이 입주권만 가지고 있다면, 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
하지만 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다. 분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 다만 분양권 자체를 처분할 때는 입주권과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 매매 차익에 대한 양도세를 내야 한다.
조합원 분담금도 분양권에 투자자가 몰리는 이유다. 사업이 지연되고 건설 원자재 가격이 상승하거나 주택경기가 침체되면 조합원 분담금은 예상보다 늘어날 수 있다. 재건축을 앞두고 추가 분담금과 직결되는 일반분양가 산정에 난항을 겪고 있는 사업장들이 이를 방증한다. 사업기간도 한 몫한다. 입주권은 현재 사업시행 인가를 받은 단지란도 입주까지는 최소 4∼5년이 걸린다. 초기 단계인 경우 최소 7년의 투자기간을 바라본다. 이에 비해 분양권은 전매제한 기간만 지나면 바로 팔 수 있어 단기 투자가 가능하다.
한 부동산 전문가들은 "투자 예정지역이 수도권 규제지역인 경우 입주권 거래가 자유로워 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 수 있는 반면, 청약 가수요 해소로 당첨기회가 높아진다는 순기능도 있다"면서 "투자비용, 세제혜택, 정책내용 등도 꼼꼼하게 따져보고 입주권과 분양권 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]