[재테크 풍향계] 아차! 경매입찰보증금, 돈 안 날리려면?

경매를 활용한 재테크가 부각하고 있는 가운데 '물 불 안가리고' 덥석 뛰어든 투자자의 피해도 잇따르고 있어 각별한 주의가 필요하다.
가장 많은 피해 사례중 하나가 아차! 하는 순간 날아가버리는 '경매입찰 보증금'이다.
경매입찰 보증금은 입찰참가자에게 보증금을 미리 내도록 해 낙찰자가 계약의 체결을 거절할 경우 이 보증금을 몰수해 부실업자의 응찰을 방지하기 위한 것이다. 즉 경쟁입찰 참가자에 대해 성실한 의무이행 확보수단으로 적립케 하는 계약금으로 보통 현금, 유가증권이나 지급보증서를 입찰보증금이라 한다.
최근 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 낙찰받은 사람이 매수를 포기해 법원에 몰수된 경매 입찰보증금은 ▲2014년 830억원 ▲2015년 891억원 ▲2016년 833억원 등으로 매년 800억원을 웃돌고 있다. 전체 낙찰건수의 6~7% 정도라 결코 적지 않은 수치다.
몰수된 입찰보증금은 해당 물건의 재경매가 진행될 때 배당금에 포함돼 채권자들에게 돌아간다.
잔금 납부 포기는 낙찰자가 사전에 권리분석을 제대로 하지 않았기 때문에 발생하는 경우가 많다. 전체 물건인 줄 알고 낙찰받았지만 이후 일부 지분만 나왔다는 사실을 뒤늦게 알고 매수를 포기하는 게 대표적인 사례다. 또 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임차인의 계약기간과 보증금을 모두 떠안아야 하는데 이런 사실을 간과하고 낙찰을 받는 사례도 있다.
아울러 입찰가를 잘못 써낸 경우도 종종 발생한다. '0'을 하나 더 붙여 써내는 등 아라비아 숫자를 잘못 써서 어이없이 매수를 포기하는 경우다. 주변 시세를 잘못 조사해 잔금 납부를 포기하기도 한다.
최근에는 '6·19 부동산 규제 강화'로 인해 대출처를 구하지 못해 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘어나고 있다. 경매 시 보통 경락잔금대출로 자금을 조달하는데 이 역시 지난달 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용, 대출 승인이 거절되면서 생기는 일이다.
그럼, 경매를 하기 전에 체크해야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까.
가장 먼저 체크해야 할 게 '권리분석'이다. 경매가 낙찰되면 권리관계가 모두 소멸될 것이라고 생각하는 경우가 많은데 실제 소멸되지 않는 권리들이 존재한다.
대표적인 게 유치권이다. 유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업체나 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있는 권리인데 이는 등기부상으로는 확인이 어렵다. 유치권이 신고된 경매 물건을 낙찰받을 땐 경매법원에 제출된 유치권 신고 내용과 현장 등을 반드시 확인해야 한다. 혹시 가등기가 돼 있는 물건의 경우에는 전문가와 상담을 하고 투자하는 게 현명하다. 이 외에도 환매등기와 소유권이전가등기 등 상황에 따라 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 인수가 가능한 물건들도 있다.
두번째는 물건이 있는 주변의 공인중개사를 몇군데 방문해 주변시세를 분석, 적정가격을 세워 놓고 투자에 나서야 한다. 특히, 수익형 부동산이 급매에서 경매로까지 넘어온 경우, 투자가치가 떨어지는 물건이라는 전제하에 의심의 눈초리로 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
세번째는 추가적인 비용도 구체적으로 따져 봐야 한다. 경매 낙찰을 받게되면 취득세와 체납관리비, 명도소송비, 이주비 등 추가비용이 많이 들어간다. 더욱이 경매는 한달 내에 모든 금액을 한꺼번에 지불해야 하기 때문에 '부가비용 계산'을 철저히 해야 경매 관련 피해를 최소화할 수 있다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]