6억이하 아파트 생애최초 구입자는 DTI 강화 적용 안받는다

◆ 부동산 대출규제 강화 / 실수요자 주택대출 실속 가이드 ◆

↑ 지난달 30일 문을 연 서울 `용산 센트럴파크 해링턴스퀘어` 견본주택에는 개발 호재를 눈여겨본 투자수요까지 몰리면서 주말 사흘간 2만8000명이 다녀갔다. [김호영 기자]

오늘부터 6·19 부동산대책 시행으로 서울, 부산 일부, 세종 등 청약조정지역 40곳에 대한 대출규제가 강화돼 대출가능액이 줄어든다. 청약조정지역 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 강화된다. 신규 분양아파트는 이날 이후 신문에 입주자모집공고가 뜨는 아파트부터 대상이다. 집값과 소득 범위, 무주택 여부에 따라 새로운 대출규제가 어떻게 적용될지 살펴보자.
◆ 집값 5억원 이하는 규제 강화 없어
일단 청약조정대상지역이 아닌 아파트는 변화가 없다. 청약조정대상지역이 아닌 지역 중 수도권 지역은 종전대로 70%의 LTV와 60%의 DTI를 적용받는다. 청약조정대상지역이 아니면서 수도권이 아닌 경우 DTI 심사를 하지 않는다. 원래 비수도권 모든 주택과 수도권 연립·다세대주택은 DTI 심사 대상이 아니었다.
이제 이번 규제의 핵심인 서울 등 청약조정대상지역 40곳 실수요자에 대한 얘기를 해보자. 서민 대상 정책모기지인 디딤돌대출 자격 요건을 충족하는 이들은 6·19 대책에도 기존의 금융규제를 적용받는다. 집값이 5억원 이하이고 부부 합산 소득이 6000만원 이하(생애 최초 주택 구입자는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 조정대상지역 주택을 구입하더라도 종전의 LTV(70%), DTI(60%) 규제를 적용받는다. 생애 최초 주택 구입자는 연봉 7000만원 이하까지 강화 이전의 LTV, DTI 규제를 적용받는다.
다만 3일 이후 입주자모집공고가 뜨는 신규 분양아파트에 청약할 때는 향후 입주 시점에 잔금대출에 DTI가 적용된다. 디딤돌대출 요건을 충족하는 이른바 '서민·실수요자'(정부 표현 기준)는 강화 이전의 비율(60%)을 적용받는다.
집값이 5억원 초과이고 6억원 이하인 경우 상황에 따른 맞춤형 대출을 선택할 필요가 있다.
먼저 집값이 5억원을 초과할 경우 원칙적으로 규제 강화 예외 대상은 될 수 없다. 따라서 60%와 50%로 각각 강화된 LTV와 DTI 규제를 적용받는다. 하지만 이 중 생애 최초 주택 구입자면서 구입하려는 주택의 가격이 6억원 이하인 경우 보금자리론에 한해 60%의 DTI를 적용받을 수 있다. 보금자리론은 LTV 규제와 무관하게 대출한도가 3억원이다.
따라서 2억~3억원의 종잣돈이 있는 이들은 보금자리론을 통해 DTI를 60%로 올릴 수 있다. 일반 시중은행 대출을 받으면 DTI 50%가 적용된다. 종잣돈은 있지만 나이가 많아 대출 만기를 길게 잡는 데 부담을 느끼는 생애 최초 주택 구입자들은 보금자리론이 유리하다는 얘기다.
반면 소득이 넉넉하거나 나이가 젊어 DTI 규제 부담은 작지만 종잣돈이 없는 이들 중 5억원 초과 6억원 이하 아파트를 구입하려는 실수요자는 시중은행 대출이 이익일 수 있다.

◆ 신용대출 활용하고, 만기 늘려야
집값이 6억원을 초과하거나 연봉이 7000만원을 초과하는 이들은 6·19 대책에 따른 금융규제 강화를 피할 수 없다. 신규 분양아파트 기준 원분양가, 기존 아파트 기준 KB시세 일반평균가(1층 제외)의 60% 범위에서 대출을 받을 수 있고, 이 역시 연간 원리금상환액이 연봉의 50%를 넘어설 수 없다.
LTV가 70%에서 60%로 강화되면 7억원 아파트 기준 대출한도가 4억9000만원에서 4억2000만원으로 줄어든다. 해당 금액 아파트 분양을 희망하거나 같은 금액 아파트 매매를 앞둔 이들은 7000만원의 차액을 별도 신용대출로 조달하면 된다. 순서는 신용대출을 먼저 받은 후 주택담보대출을 신청하는 것이다. 향후 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입을 대비한다면 마이너스통장 방식의 신용대출 대신 원금을 나눠갚는 방식의 신용대출을 고려해볼 만하다. 또 대출만기를 10년에서 20년, 20년에서 30년, 경우에 따라서는 30년에서 35년으로 늘려 잡으면 연간 원리금상환액이 줄어들기 때문에 그만큼 DTI가 줄어드는 효과가 있다.

◆ 분양아파트 DTI 도입
3일 입주자모집공고분 아파트 잔금대출부터 DTI 규제가 도입된다. 디딤돌대출 자격 요건을 충족하는 이들은 DTI 60%, 그렇지 않은 이들은 50%의 DTI를 적용받는다. 잔금대출은 입주 시점에 이뤄지지만 청약 단계부터 자신이 DTI를 충족하는지 따져볼 필요가 있다. 은행에 따라 1차 중도금 납입 시점에 사전 소득심사를 해 중도금대출 취급 자체를 거절하거나 한도를 줄일 수 있기 때문이다.
대출규제 본격 시행으로 부동산시장도 바짝 긴장하고 있다. 특히 집단대출에 대해 DTI 규제가 시행되면 중도금보다는 잔금 대출에 대한 부담감이 커질 수 있다. 잔금대출이 막히면 투기수요뿐 아니라 실수요자들도 자금 마련이 어려워지기 때문이다. 다만 서울의 공급 부족 현상은 여전하기 때문에 서울과 지방 간 양극화 구도가 당장 해소되기는 어렵다는 분석이 지배적이다.
[정석우 기자 / 김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]