다운계약 대신 양도세 대납…`아차`하면 불법

정부가 다운계약 등 불법 거래에 대한 대대적인 단속에 나서면서 이를 피하기 위해 '양도세 대납'이 성행하고 있다. 하지만 이 역시 불법거래에 포함될 수 있어 주의가 필요하다.
2일 부동산 업계에 따르면 주택시장에 '집을 사겠다'는 사람이 '집을 팔겠다'는 사람보다 많은 매도자 우위 지역에선 '양도세 대납'과 같은 매도자들 중심의 계약서 작성이 성행하고 있다. '양도세 대납'이란 집값이 오르거나 웃돈이 붙어 발생한 양도소득에 대한 세금인 양도세를 매수자에게 전가하는 방법이다.
예를 들면 웃돈이 2억원이 붙은 분양권을 바로 매각할 경우 매도자는 2억원의 절반인 1억원을 양도세로 내야 해 순익은 1억원에 그친다. 그렇다고 양도세를 줄이기 위해 웃돈이 1억원만 붙었다고 신고하고 매수자에게 따로 1억원을 받으면 불법 다운계약이다. 이 경우 매도자는 웃돈 1억원에 대한 양도소득 세금 5000만원을 내야 하지만 매수자로부터 별도로 1억원을 추가로 받아 순익은 1억5000만원으로 늘어나게 된다. 정부는 이 같은 다운계약 행위가 부동산 시장질서를 어지럽히고 투기를 조장한다고 판단해 이에 대한 고강도 단속을 한 달 가까이 벌이고 있는 중이다.
반면 웃돈을 1억2000만원 붙은 것으로 낮춰 계약하는 대신 이에 대한 양도세(약 6000만원)를 매수자에게 물리는 것이 세금대납이다. 매도자는 1억2000만원이 순익으로 정상거래보다 2000만원 이익을 보고 매수자도 웃돈 2억원 대신 웃돈 1억2000만원에 양도세 대납 6000만원을 합해 1억8000만원만 지불하면 되기 때문에 서로 '윈윈'할 수 있다는 논리다.
일부에서는 '세금대납'이 계약서 금액과 실제 거래 금액에 차이가 없기 때문에 불법 다운계약 논란에서 자유로울 수 있는 합법 거래라고 주장한다. 세무사들에 따르면 양도세를 매수자가 부담하는 식의 계약 자체는 불법이 아니다.
김예나 삼성증권 세무전문위원은 "세금대납 내용이 계약서에 반영돼야 유효하며 계약서에 반영된 양도세 대납금액은 양도가액에 해당돼 추가 양도세가 부과된다"고 설명했다.
결국 세금대납액에 대한 양도세를 추가로 내야 하는 것이다. 하지만 실거래에선 세무당국에는 거래금액만 신고하고 세금대납은 매매당사자 간 계약서를 따로 작성하는 이중계약서 작성이 '세금대납' 거래에 동원된다. 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "당사자 간 특약에 의한 양도세 대납 자체는 불법이 아니지만 양도세 대납금에 대한 양도세를 간과하는 경우가 많다"고 지적했다.
또 '세금대납' 행위는 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 조심해야 한다. 법무법인 해송의 이원희 변호사는 "매매계약 때 매수인이 적극적으로 양도세를 내주겠다며 매도를 권유한 경우에는 매수인이 추가 양도세를 포함하여 매매에 따른 일체의 양도세를 부담해야 한다는 판례가 있다"면서도 "추가 양도세를 누가 부담할지에 대해 당사자 간 분쟁이 발생할 수 있어 이를 사전에 명시해 두는 것이 좋다"고 조언했다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]