고종완 한국자산관리연구원장 "文정부 도심 재생에 초점…이젠 강남보다 강북이 굿"

◆ 2017 서울머니쇼 ◆

"지난해 서울머니쇼에서는 '강남 재건축을 사라'고 했다. 그러나 지금은 시장 상황이 달라졌다. 강남보다 강북이 유망하다."
11일 서울머니쇼 현장에서 '수익형 부동산을 활용한 노후 준비'를 주제로 부동산 강연에 나선 고종완 한국자산관리연구원장의 부동산 시장 진단이다. 부동산 벌집순환 모형, 10년 주기설 등 부동산 이론을 종합한 결과 내린 결론이라고 한다. 고 원장은 "통상 부동산 시장을 주도하는 강남 재건축은 2012년 하반기부터 상승 국면에 들어섰지만 강북은 1년 뒤인 2013년 하반기부터 상승세를 탔다"며 "강남 지역은 올해 상승세가 꺾일 가능성이 크지만 강북과 경기 지역은 내년까지 상승세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 문재인정부가 강남 재건축보다는 도심 재생에 부동산 정책 초점을 둔 것도 고 원장이 강북을 유망 지역으로 꼽는 이유 중 하나다. 고 원장은 "지난해 11·3부동산대책으로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편된 데 이어 새 정권의 부동산 정책 기조도 강남보다 강북에 유리한 상황"이라며 "강남보다는 강남에 인접한 성동·광진·관악 등 비강남 지역을 잠재적인 투자처로 삼을 것"을 주문했다.
또 고 원장은 "주거가치와 투자가치를 함께 갖춘 '슈퍼 부동산'으로 갈아타야 한다"고 강조했다. 고 원장은 성장지역, 인구, 소득, 인프라, 행정계획 등 4가지 요건을 슈퍼부동산인지 아닌지를 결정짓는 잣대로 지목했다. 이 기준에 따르면 광화문, 영등포·여의도, 강남 등 서울 3대 도심과 삼성동 한전 용지·잠실 종합운동장, 용산·삼각지 역세권 등 기존 중심지와 개발 호재 지역이 부동산 투자 유망 지역으로 분류된다. 고 원장이 아파트 투자 가치를 분석하는 '고종완의 살집팔집' 서비스는 매경 홈페이지를 통해 이용할 수 있다.
시중은행 부동산 전문 PB 3인방이 참석한 '새 정부 출범 이후 주목할 부동산 시장 전망과 투자전략' 토론회에서는 중장기적인 부동산 시장 전망이 나왔다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 앞으로 20년간은 인구절벽에 따른 주택시장 붕괴 위험이 크지 않다는 데 의견을 같이했다.
김 위원은 "통계청에 따르면 국내 인구정점은 2031년으로 가구 수 분화에 따른 가구 증가세가 2043년까지 이어질 것"으로 내다봤다. 이 팀장은 "경제협력개발기구(OECD) 평균 대비 우리나라는 여전히 1000명당 100가구 정도가 부족한 상황"이라며 "당분간 인구 고령화와 가구 분화에 따른 주택 수요가 지속될 것"으로 진단했다.
그렇다면 지금 어떤 부동산에 투자해야 할까. PB 3인방은 서울의 경우 2030서울플랜의 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심이 유망하다는 평가를 내놨다. 역세권과 소형 아파트 등도 유망하다는 진단이다. 이 팀장은 "전체 주택 실거래 건수 중 40%가 전용 60㎡ 미만인 소형 주택이었다"며 "서울은 물론 지방도 각 지역의 도심 소형 아파트가 수익률이 높을 것"이라고 전망했다. 임 위원은 "서울은 재건축·재개발로 주택이 공급되기 때문에 순증량이 많지 않아 주택시장이 견고한 상황"이라고 평가했다. 이들 세 PB는 "용산 지역이 서울 최중심지, 용산공원 개발, 상업업무지구 개발 등을 두루 갖췄다"고 목소리를 같이했다.
[기획취재팀 = 한예경 차장 / 박준형 기자 / 정지성 기자 / 고민서 기자 / 김종훈 기자 / 이윤식 기자 / 노승환 기자 / 이희수 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]