뷰티숍·편의점, 500가구 넘어야 적합

■ 아파트 단지상가 똑똑한 투자법

↑ 송도신도시 센트럴파크 푸르지오 아파트의 상가. 아파트 상가는 어느 업종을 유치하느냐에 따라 투자수익률이 크게 좌우된다. [매경 DB]

대표적인 수익형 부동산인 아파트 단지 내 '상가' 분양에 대한 투자자들의 관심이 높다. 풍부한 배후 수요를 보유해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 전문가가 아닌 이상 일반인들은 상가 투자와 관련한 임대 정보가 부족해 '깜깜이' 투자를 해야 했다.
8일 글로벌 부동산서비스회사인 세빌스코리아가 주거용 상업시설을 분석한 자료에 따르면 아파트 단지 내 상가의 경우 배후가구 규모, 상가 면적, 업종별로 월 임대료 격차가 2배 이상 나는 것으로 조사됐다.
먼저 배후가구 규모에 따라 상가에 들어갈 수 있는 업종이 결정된다. 주거생활과 밀접한 업종별로 '규모의 경제'가 이뤄지는 셈이다. 아파트 배후가구 수가 100가구 미만일 경우 일반적으로 음식점, 카페, 베이커리, 부동산 업소가 상가에 기본으로 들어간다. 300가구로 규모가 늘어나면 세탁소, 병원, 학원도 가능하다. 500가구는 뷰티서비스, 편의점, 1000가구면 옷가게, 잡화점, 은행, 운동 관련 업소들이 추가로 포함될 수 있다. 1000가구 이상 대단지면 개·고양이 같은 반려동물 관련 업소, 마트, 안경점, 통신사, 미용실, 약국 등의 입점도 고려할 수 있다. 같은 면적의 상가라도 배후가구가 크면 임대료를 많이 받을 수 있다.
업종별로 임대료도 크게 차이 나는 것으로 조사됐다. 안경점, 마트, 옷가게는 3.3㎡당 평균 임대료가 각각 23만2700원, 20만1800원, 19만6700원으로 상대적으로 높았다. 반면 세탁소, 학원은 각각 평균 임대료가 9만3200원, 9만700원으로 낮았다.

일반적으로 옷가게(최대 월 54만원), 통신사(40만원), 카페(38만원) 등은 업소의 성격에 따라 높은 임대료를 받을 수 있지만 세탁소, 병원, 학원 등은 임대료 상한선이 3.3㎡에 20만원 미만이라는 게 세빌스의 분석이다. 다만 옷가게는 임대료 폭이 최대 54만원에서 최소 26만원으로 넓었다.
세빌스 관계자는 "의류점의 임대료 편차가 큰 것은 매장 규모가 천차만별이기도 하지만 브랜드 점포와 일반 옷가게의 차이로 해석될 수 있다"고 설명했다.
면적에 따라 넣을 수 있는 업종도 달라진다. 은행지점을 넣으려면 최소 250㎡ 면적은 확보하는 것이 좋다. 3.3㎡당 임대료 단가는 낮지만 세탁소는 평균 면적이 33㎡ 수준이어서 비교적 적은 면적으로도 가능하다. 세탁소와 함께 부동산(평균 면적 47.85㎡), 뷰티서비스(43.56㎡), 편의점(63.36㎡), 안경점(59.4㎡), 통신사(48.18㎡), 미용실(55.44㎡), 약국(62.37㎡) 등은 면적 범위가 넓지 않아 규격화가 가능하다. 반면 음식점, 카페, 병원, 학원, 옷가게, 마트는 시설의 성격에 따라 규모가 다양하다.
상권의 중심축이 되는 앵커 테넌트가 시대별로 바뀌는 점도 유의해야 한다. 자라·H&M 등 글로벌 SPA 브랜드가 차지하던 앵커 테넌트 자리를 최근에는 자라 홈, 모던하우스, 다이소 등 '라이프스타일 숍'이 대체하는 추세다.
세빌스 관계자는 "아파트와 함께 분양되는 상가에 투자할 때는 배후가구 수, 상가면적에 따라 임차인 업종 선택에 제약이 있고 또 업종별로 높일 수 있는 최대 임대료가 있어 투자할 때 주의해야 한다"고 조언했다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]