실수요 몰리는 마포·강서 `활기`…투자수요 강남은 `아직`

◆ 설이후 부동산시장 / 하락세 멈춘 집값…설 이후엔 봄볕드나 ◆

서울을 중심으로 아파트 매매시장이 11·3대책 여파에서 벗어나 기지개를 켜고 있다. 26일 한국감정원에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 내리면서 하락세를 이어갔다. 주간 단위로 전국 평균 아파트 매매가격이 하락세를 보이기는 지난해 3월 이후 약 10개월 만이다.
반면 서울은 같은 기간 0.01% 올라 5주 만에 보합에서 상승으로 전환했다. 특히 강남4구는 일부 재건축 단지가 도시계획위원회 심의를 통과한 영향으로 12주 만에 상승세로 돌아섰다.
금리 상승, 대출 규제, 공급 물량 과다, 경기 위축 등 중첩된 대내외 악재 속에 올해 집값 상승이 전국적으로는 부진한 가운데 꾸준한 수요가 유입되는 서울·수도권은 그나마 버틸 것이란 예상대로 진행되는 모습이다.
그렇다고 서울 지역도 상승세를 안심하기에는 아직 이른 상황이다. 이날 부동산114가 집계한 이번주 아파트 시세를 보면 서울은 0.01% 상승으로 2주 연속 올랐지만 오름폭은 줄었다. 강남 재건축 아파트는 상승률이 지난주(0.10%)의 절반인 0.05%에 머물렀다. 지난주 반포주공1단지 등의 재건축이 사실상 통과됐지만 매도인들이 호가를 올렸을 뿐 매수세는 아직 관망하는 분위기다.
관건은 설 이후 부동산시장이다. 당장은 봄 이사철을 맞아 어느 정도 활기를 보이겠지만 전반적인 분위기 반전보다는 실수요가 뒷받침되는지에 따라 각자도생으로 갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.
매일경제가 부동산114 등의 데이터를 분석한 결과 11·3대책 이후 현재 아파트시장은 강남권과 서부권의 온도 차가 극명하게 드러난 상황이다. 지난해 11월 4일 이후 아파트 매매가격을 보면 송파구(-0.68%)를 우선으로 강동구(-0.6%), 강남구(-0.37%), 양천구(-0.27%), 서초구(-0.26%) 순으로 하락세를 보인 반면 서부권인 영등포구(0.85%)와 강서구(0.84%), 서대문구(0.79%), 마포구(0.65%), 은평구(0.62%), 구로구(0.62%) 등은 서울시 평균(0.05%)보다 높은 상승률을 기록했다.
지역별 편차가 큰 이유로 전문가들은 '실수요의 힘'을 꼽는다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "대중교통 여건이 좋고 개발 호재가 있는 서부권이 매매시장을 움직일 공산이 크다"고 분석했다.
서남권인 강서·영등포·구로구 일대는 지하철 1·2·5호선 등 대중교통망과 함께 강서구 마곡지구 개발, 서울에서 두 번째로 규모가 큰 뉴타운(영등포구 신길뉴타운)과 재건축(영등포구 당산·여의도동 일대), 구로구 신도림동 일대 개발 호재 등이 상승세를 뒷받침한다.
마포·서대문·은평구 등 서북권도 오름세가 예상된다. 다음달 사업시행인가를 앞둔 마포구 공덕1구역을 비롯해 서대문구 홍제동·홍은동 일대, 은평구 응암동 일대에서 재건축·재개발 사업이 이어지는 것과 더불어 수요가 꾸준하다는 점이 강점이다.
반면 투자 수요가 몰리던 강남4구는 설 이후 반등 여부에 대해 의견이 엇갈린다.
'사교육 1번가' 대치동의 대단지이자 강남 재건축시장 '대장주'로 통하는 은마아파트의 경우 11·3대책 이후 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 인근 A공인 관계자는 "작년 10월 말 12억5000만원까지 치솟았던 전용면적 76㎡형 매매 호가가 12월 이후 12억원 밑으로 떨어졌다"며 "최근 11억~11억8000만원 선 매물도 나오지만 투자자들은 10억~10억5000만원 선까지 기다리고 있다"고 털어놨다. 개포동의 경우 인근 B공인 관계자는 "래미안 블레스티지 분양권은 웃돈이 2000만원 선에서 급매물이 나오고, 래미안 루체하임은 작년 12월 전매제한이 해제됐지만 거래가 0건"이라고 말했다.
'재건축의 메카'로 뜨던 서초구 반포동 일대 분위기도 좋지 않다. 반포동 C공인 관계자는 "거래절벽이어서 설 이후 두고 봐야 한다"며 "반포주공1단지와 상반기 시공사 선정을 앞둔 1단지 3주구 역시 사업 속도에도 불구하고 관망세가 이어지는 중"이라고 말했다. 11·3대책의 직격탄을 맞은 서초구 잠원동 래미안 신반포 리오센트(작년 12월 분양)는 미계약 물량에 대해서 금융 혜택을 주는 방안을 검토 중이다.
그러나 강남4구 재건축의 하락세가 일단 멈춘 만큼 반등 여지도 기대해 볼 만하다는 시각도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "사업 단계별로 잠실동 진주·반포 현대처럼 재건축 심의가 통과되는 식의 진전이 이뤄지는 단지들은 가격이 오를 가능성이 있다"고 말했다.
안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "강남권 재건축이 전반적인 상승세를 타기보다는 수익성이 좋은 단지 위주로 국지적인 오름세가 나타날 것"이라고 말했다.
다만 투자 목적의 매수에 대해서는 신중해야 한다는 지적이다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 대출 규제는 매매가격의 30~40%를 대출받아 내 집 장만에 나서는 실수요자보다 50% 이상 레버리지를 일으키는 투자자들에게 더 큰 영향을 줄 것"이라며 "올해 아파트시장은 투자 수요보다는 실수요 위주의 개편이 이뤄질 것"이라고 말했다.
[김인오 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]