다운계약 자진신고하면 과태료 면제

앞으로는 부동산 거래금액 신고를 허위로 했더라도 이 사실을 자진신고하면 과태료를 면제받게 된다. 또 아파트나 오피스텔 등을 매매가 아닌 분양으로 취득했을 때에도 거래내역을 지방자치단체에 신고해야 하는 의무가 생긴다.
국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'이 오는 20일부터 시행된다고 18일 밝혔다. 이 법은 기존 부동산거래신고법, 외국인토지법, 국토계획법 등 3개 법을 통합 재정비한 법령이다.
국토부는 실거래가 허위신고 적발을 위해 부동산거래 관리시스템(RTMS)을 통한 정기적 모니터링을 실시하고 허위계약 의심사례를 매월 1000여건 가량 지자체에 통보하고 있다. 해당 지자체는 허위신고 사실이 적발될 경우 과태료를 부과하고 관할 세무관서는 양도소득세 및 취득세에 대한 가산세를 부과하고 있다.
앞으로는 거래당사자가 허위신고 사실을 관청의 조사 전에 자진신고할 경우 과태료를 전액 면제받고, 조사 개시 후에라도 증거자료 제출 등을 통해 협력하면 과태료 절반을 감경받게 된다.
부동산 허위신고는 크게 계약서 상 거래금액을 실제보다 낮게 기재하는 다운계약과 높게 기재하는 업계약으로 나뉜다. 다운계약은 매도자 양도소득세와 매수자 취득세를 낮추려는 편법으로 많이 쓰이며, 업계약은 매수자가 향후 매각시 양도소득세를 낮추고 주택담보대출을 많이 받으려 할 때 사용된다.
예를 들어 아파트를 5억원에 분양받은 후 분양권을 6억원에 전매하고 실거래가 신고는 5억4000만원으로 신고했을 경우 적발시 과태료는 부당이득 6000만원의 40%인 2400만원이다. 또한 양도소득세 및 취득세 차액을 환수하고 추가로 각각에 대한 가산세를 1200만원, 26만4000원씩 징수하게 된다. 이런 상황에서 계약 당사자가 지자체 조사 착수 전 자진신고하면 과태료가 전액 면제되며, 조사 착수 후 협력하면 50%인 1200만원이 감경된다. 양도세 및 취득세 가산세도 관계 법령에 따라 최대 50%까지 감경받을 수 있다.
또한 부동산 실거래가 신고대상에서 제외됐던 분양계약도 앞으로는 대상에 포함된다. 주택법에 따라 30가구 이상의 주택이나 30실 이상 오피스텔, 분양면적 3000㎡ 이상 건축물 등이 대상이다. 기존에는 분양계약의 경우 실거래가 신고 대신 구청에서 검인만 받으면 됐다. 하지만 이 제도를 악용해 금융기관 담보대출금 증액 목적으로 허위계약서를 작성하는 등 편법이 성행했다.
외국인의 부동산 관련 신고의무도 확대된다. 기존에는 토지에 한해서만 외국인이 취득하거나 내국인이 외국인으로 변경된 후 계속보유시 신고 의무가 있었지만 앞으로는 건축물 및 분양권으로까지 의무신고 대상이 확대된다.
부동산 거래의 당사자 중 한쪽이 국가나 지자체, 공공기관, 지방 공기업인 경우 국가 등에서 모든 신고를 단독으로 하도록 해 거래 상대방인 국민의 편의를 증진시킨다. 또 부동산 거래신고 지연에 따른 과태료도 완화된다. 국토부 관계자는 "이번 법 시행으로 지금까지 부동산 매매시장에서 성행하던 편법이 줄어들고 투명한 거래관행이 정착될 것으로 기대한다"고 말했다.
[정순우 기자]