개포·노원·목동 등 리모델링 수익성 확보

■ 서울 중층 아파트 50가구이상 증축 가능

아파트 리모델링 후 늘어나는 가구 수를 50가구로 제한했던 규제가 풀리면서 서울 시내 리모델링 사업에 탄력이 붙을지 주목된다. 그동안 리모델링은 증가 가구 수가 지나치게 적어 수익성이 떨어진다는 이유로 소규모 단지 몇 개와 한강 이남 아파트 몇 곳을 제외하곤 큰 호응이 없었다.
실제로 서울시에 따르면 공동주택 리모델링 제도가 도입된 지 15년이 지났지만 실제 사업이 완료된 곳은 13곳에 불과했다.
그러나 이번에 서울시 도시계획위원회가 '2025 서울시 리모델링 기본계획'을 통과시키면서 상황이 달라졌다. 안전등급 B등급 이상을 획득하면 최고 3개층까지 수직 증축을 할 수 있게 했고, 증가 가구 수도 3개층 범위에서 자유롭게 구성할 수 있게 됐기 때문이다.
증가 가구분은 일반분양으로 돌려 수익을 낼 수 있기 때문에 공사비 확보에 무리가 없을 뿐 아니라 추가 수익이 발생할 수도 있다.
이번 규제 완화로 혜택을 볼 수 있는 서울 시내 아파트는 서울시 추산 168개 단지에 이른다.
저층 아파트의 경우 좀 더 기다렸다가 재건축을 하는 것이 유리할 수 있지만, 이미 용적률이 150%를 넘긴 중층 아파트의 경우 오히려 재건축보다 리모델링 수익성이 나을 수 있다는 얘기가 나오는 것도 이 때문이다.
리모델링을 할 경우 지구단위계획에 들어간 단지가 아니라면 용적률을 최대 400%까지 받을 수 있어 더 유리하다. 재건축의 경우 아무리 높아도 300%를 넘기지 못한다.
또 재건축은 기본계획수립부터 안전진단, 정비구역지정, 추진위 및 조합구성, 사업시행인가, 관리처분계획 수립 및 인가까지 수반되는 절차가 많고 복잡해 매몰비용이 상당하다. 반면 리모델링은 건물 구조를 그대로 활용하면서 설비와 마감재만 교체할 수 있기 때문에 기간이 재건축보다 훨씬 짧아 확실히 비용이 덜 든다.
이에 따라 이미 리모델링 추진위나 조합이 구성된 단지는 이번 계획안 통과를 반기고 있다.
강남구 개포동에 위치한 대치2단지와 대청아파트, 영등포구 여의도 목화아파트, 용산구 이촌동 현대맨숀 등이 대표적이다. 이들 아파트는 15층 정도 중층이라 재건축 사업성이 떨어져 리모델링을 추진해왔지만, 수직 증축과 증가 가구 수 제한 등으로 난항을 겪어왔다.
특히 개포동 대치2단지는 현재 1753가구인 가구 수를 2010가구까지 늘려 일반분양하는 257가구를 통해 공사비 등을 확보하겠다는 계획이었는데, 그동안 50가구 이상 증축 불가 규제에 막혀 표류해 왔다. 대치2단지 주민은 "대치2단지는 1753가구에 달하는 초대형 단지지만, 전용 39~49㎡의 소형 면적으로만 이뤄진 데다 용적률이 180%에 달해 길 건너 일원현대나 대우처럼 재건축을 하기 어려운 상황이었다"고 전제한 후 "이 때문에 리모델링을 꾸준히 추진했지만 각종 규제 때문에 어려움을 겪었는데 이번 조치로 사업이 빨리 진행될 것 같다"며 기대감을 드러냈다.
부수고 다시 짓는 재건축보다는 재생의 성격이 강한 리모델링을 통해 '도시재생'을 장려하겠다는 서울시 원칙에 따라 리모델링의 경우 횟수 제한도 없어진다. 영국이나 미국은 주택연한이 평균 100년이 넘을 정도로 오랜 연식의 건물이 많은데, 이 자체가 의미 있는 도시 경관이다.
그러나 한국은 주택 평균수명이 30년에 불과해 자원 낭비가 심하고, 도시 경관도 조화롭게 만들 수 없다는 지적이 많았다. 이에 이번 리모델링 기본계획을 통해 최대한 재건축까지 가는 기간을 늘리고, 대신 잦은 리모델링을 통한 수선·보수로 오래된 가옥을 만들겠다는 계획이다.
또 서울시는 수직 증축이 아닌 건물을 일부 보수하고 주차장이나 커뮤니티 시설 등을 늘리는 저비용형 리모델링에 대해서는 적극적으로 지원하겠다는 뜻도 밝혔다. 특히 주차장과 커뮤니티 시설을 지역사회와 공유할 경우 주거동 리모델링에 드는 사업비는 낮은 이율로 융자를 해주고, 주차장 공사비의 일부를 지원하겠다는 것.
서울시 관계자는 "증축 주차면의 50%를 개방할 경우 주차장 공사비의 최대 70%까지 지원하는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다. 주차장뿐 아니라 어린이집이나 유치원 등 커뮤니티시설 역시 개방하면 같은 혜택을 볼 수 있다.
정유승 서울시 주택건축국장은 "기존 신축 위주의 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃 해체 같은 부작용이 있는 반면에 리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 장수명화를 통한 지속 가능한 도시 재생이 가능하다는 장점이 있다"며 "공동주택 리모델링 기본계획을 통해 도시 속 섬처럼 단절됐던 아파트 단지가 지역사회와 공존할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
[박인혜 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]