삼성동 빌딩매매 거래절벽, 수익률 1~2%대..투자에 신중해야

중소형빌딩 없어서 못 사지만, 저수익률에 옥석가리기, 자칫 상투잡을 가능성 높아.
한국전력 건물 뒤편에 식당가는 지난28일 점심시간이 되었는데도 예전의 모습은 사라졌다.
몇몇 식당들만 점심장사가 되는 듯하고 대다수의 식당들은 임대료가 저렴함에도 불구하고 힘들다고 울상이다. 골목길 한 켠에는 한전 이전으로 고객이 줄어서 힘들다고 “건물주님들, 임대료를 내려주세요”라는 현수막이 붙어있어서 한전주변상권의 현주소를 말해주는 듯하다.
일대가 개발을 앞두고 있는 만큼 향후 5년~7년간은 공실률과 상권하락으로 수익률은 현재의 1%~2%대의 수익률에서 더 추락할 전망이다.
“삼성동 매물은 이미 호가를 넘어서서 거래가 끊겼습니다.”
서울시가 강남 영동대로 지하도시 건설 등 개발 계획을 잇따라 발표하면서 삼성동 영동대로 인근 건물매매는 가뭄에 시달리고 있다. 투자 수요자들의 문의는 많아졌지만 기존 소유주들이 빌딩 가격을 올렸기 때문이다.
삼성동에 현대차 통합 신사옥 (GBC•9만6000㎡)이 들어서고 코엑스와 연계하여 영동대로 지하공간을 ‘복합환승센터’로 조성하고 종합운동장을 리모델링하는 등 코엑스~잠실종합운동장을 연결하는 국제교류복합지구가 2021년까지 진행될 예정이다.
영동대로 밑으로 잠실야구장 30배 크기의 지하상권이 형성될 때까지 보유하고 있으면 가격이 오를 것이라는 기대심리가 건물 소유주들의 생각이다. 여기에 저금리 및 강남지역 재건축 분양의 성공으로 한강조망, 영동대로 개발 등 장미 빛 호재가 가득하다.
하지만, 수익성이 좋고 상태가 양호한 물건들은 나오지 않고 수익성을 보장할 수 없는 악성매물만 빌딩매매 시장에 넘어오는 경우가 많기 때문에 투자에 유의해야 한다는 것이 부동산업계의 조언이다.
삼성동 한전 주변 토지의 경우 불과 몇 년 전 3.3㎡에 6,000만원~8,000만원 하던 것이 지금은9500만원에서 1억5천만원까지 호가 매물만 가득한 상태이다.
정인PMC 빌딩박사 전영권 대표는 삼성동 빌딩 투자에 대하여 “정부의 시장 모니터링 강화, 삼성동 중소형 빌딩 수익률 추락, 저금리로 인한 수요폭증, 매매가 급등 및 수익률 추가하락 우려”에 대한 4가지 이슈를 제시하며 꼼꼼하게 대처해야 한다고 하였다.
㈜정인부동산중개법인 관계자는 “올 한해 1%대 저금리 영향으로 50-60세 이상 은퇴세대 자산가들의 중소형빌딩 투자가 활발했다. 하지만, 미국이 올해 금리인상이 사실화되면서 멕시코의 기준금리가 4.25%에서 4.75%로 2009년 이후 최고로 인상되었으며, 국내 은행권 주택담보대출 금리도 8개월 만에 인상이 되는 등 초저금리 시대가 저물날이 멀지 않다는 관측이 나오고 있다”며, “자기 자본비율은 낮추고, 대출은 극대화하는 레버리지 리스크가 갈수록 커지고 있기 때문에 빌딩 투자에 유의해야 한다”고 말했다. 특히, 삼성동에는 저수익 부동산이 속출, 옥석가리기 투자가 아니라면 낭패를 볼 수 있다는 입장이다.[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]