[단독] 부동산 큰손들 임대주택에 꽂혔다

하반기 부동산 투자 시장 '큰손'들의 뭉칫돈이 임대주택에 쏠릴 전망이다. 최근 기업형 임대주택 '뉴스테이' 활성화를 위해 민간자금 유치에 발 벗고 나선 정부 움직임과도 맞물리는 행보다. 뉴스테이 리츠를 포함해 부동산 펀드와 리츠에 대한 투자자들의 관심도 뜨거운 만큼 국내 부동산 간접투자 시장은 더욱 확대될 것으로 보인다.
13일 종합부동산서비스회사 젠스타가 기관투자가 등 국내외 상업용 부동산 투자 전문가 102명을 대상으로 올해 하반기 가장 선호하는 투자 대상을 조사한 결과 임대주택(22.55%)을 꼽은 응답자 비율이 물류창고(30.39%)에 이어 두 번째로 높았다. 이는 오피스(22.55%)와 똑같고 상업시설(21.57%)과 호텔(2.94%)보다도 높은 것이다.
노상윤 젠스타 리서치팀장은 "주택 전세가와 매매가 상승세가 계속되면서 임대에 대한 수요가 과거보다 많아졌고, 정부도 여기에 맞춰 뉴스테이 사업에 발 벗고 나서자 임대주택에 대한 투자 선호도가 전통적인 큰손들의 투자처인 오피스와 맞먹을 정도로 커진 것"이라고 말했다.
이미 뉴스테이를 중심으로 임대주택 투자 시장은 빠르게 확대되는 추세다. 국토교통부와 한국리츠협회에 따르면 올 상반기 인가된 리츠 19개 가운데 임대주택에 투자하는 리츠는 14개로 절반을 넘는다.
한국토지주택공사(LH)가 주택도시기금 등을 마중물 삼아 리츠를 만들면 여기에 금융사와 건설사 같은 다양한 기관투자가가 출자해 토지 매입비와 공사비를 대고 향후 임대 운영에서 나오는 수익을 나눠 갖는 구조다.
LH가 뉴스테이를 한데 묶어 출범한 '뉴스테이허브 제1호 위탁관리 부동산투자회사'는 롯데건설 컨소시엄의 동탄2신도시 뉴스테이 사업 등을 하는 8개의 자(子)리츠를 거느리고 있다. LH는 향후 이를 최고 20개로 늘리고 자산 규모도 5조원대로 키워 상장한다는 목표다.
코람코자산신탁과 하나자산신탁, 제이알투자운용 등 임대주택 리츠에 참여하는 신탁사와 자산운용사도 속속 등장하고 있다. 임대주택에 관심을 가지는 투자자가 많아진 데는 큰손들의 투자성향이 보수적으로 변한 것도 영향을 미쳤다.
이번 조사에서 투자 때 고려하는 것이 무엇이냐는 질문에 운용 시 임대수입을 꼽은 응답자 비중은 78.43%로 매각 시 시세차익(16.67%)을 압도했다.
지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 상업용 부동산 투자 패러다임이 단타 매매를 통한 차익실현보다는 장기간 안정적인 현금이 들어오는 운용수익으로 옮겨갔기 때문이라는 게 젠스타 측 설명이다. 8년간 의무임대기간을 정해 놓은 뉴스테이는 이런 투자 트렌드와 잘 맞아떨어진다. 투자자들이 기대하는 하반기 자산유형별 투자수익률도 임대주택은 5~6%대로 4~5%에 그친 오피스를 상회했다. 호텔과 상가는 5~6%, 물류창고는 이보다 높은 7~8%로 예상됐다.
임대주택 리츠에 대한 높은 관심에서 드러나듯 이미 부동산 투자 시장의 대세는 펀드와 리츠를 이용한 간접투자로 넘어갔다. 선호하는 투자 방식을 묻는 질문에서 가장 많은 54.9%가 국내 간접투자를 꼽았기 때문이다. 심지어 해외 간접투자(27.45%)를 고른 응답자 비율이 국내 직접투자(14.71%)를 뛰어넘은 것으로 조사됐다.
유망한 상업용 부동산 투자 지역으로 분당·판교를 꼽은 대답이 강남권과 같은 비율(16.67%)을 차지한 것도 주목된다. 강남에서 판교로 떠나는 IT기업들이 잇따르고 최근 판교 제2테크노밸리 개발계획까지 발표되면서 임대 수요가 몰릴 것이라고 예상한 투자자들이 많았다.
한편 투자자들은 올 하반기 오피스 공실률이 조금 상승할 것(44.1%)이라고 내다봤다. 가장 많은 응답자(45.1%)가 예상한 서울 평균 공실 비율은 8~9%였다. 빈 사무실이 늘면서 1년 중 일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트프리(rent-free)도 상반기보다 늘어날 것이란 전망이 절반을 넘었다. 이들이 꼽은 렌트프리는 평균 연간 3개월로 나타났다.
노 팀장은 "임대주택에 대한 투자 수요가 늘고 전통적인 투자처였던 오피스 선호도는 떨어지는 등 최근 상업용 부동산 시장은 과거와는 완전히 다른 양상으로 흘러가고 있다"며 "싱가포르투자청(GIC)과 모건스탠리 등 글로벌 투자자들이 입지와 자산 유형을 다변화해 투자하는 것처럼 하반기에는 체계적인 분산투자로 리스크를 관리하고 수익을 안정적으로 가져가는 포트폴리오 전략이 필요하다"고 분석했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]