재건축의 힘, 강남 아파트 값 4년 전보다 2억 이상 올랐다

지난 4년간 서울 아파트 매매가격이 평균 5000만원가량 올랐다면 같은 기간 강남3구 재건축 아파트는 2억원 이상 몸값을 올려 격차를 보였다. 최근 논란을 일으키며 정부의 집중 단속 표적이 된 강남권 재건축 단지 고분양가·매매가격 고공행진 추세는 실제로는 지난 4년 간 정부가 내놓은 부동산 시장 부양 정책에 힘입은 결과다.
11일 부동산114에 따르면 2012년 말과 비교해 서울에서 아파트 값이 가장 많이 오른 곳은 강남3구로 강남이 1억5701만원, 서초가 1억3323만원, 송파가 1억1302만원 올랐다. 저금리 기조와 전세난 속에 취득세ㆍ양도세 감면, LTVㆍDTI 규제 완화를 통한 대출한도 상향 조정, 청약통장 가입자 신청 자격 확대 등 부동산 시장 살리기 정책이 이어지면서 서울 아파트 매매가격은 2007년 이후 7년 만인 2014년(연간 상승률 2.13%)이후 오르기 시작해 지난 해에는 연간 상승률이 5.58%를 기록했다. 서울 아파트 평균 가격은 지난 2012년 말 기준 5억2905만원이 었지만 지난 달 말을 기준으로 5억7909만원을 기록한 상황이다.
특히 ‘재건축 연한 단축ㆍ재건축 초과이익환수제 유예’ 등 재건축 사업에 유리한 규제 완화가 이뤄지면서 사업이 급물살을 타고 투자 수요가 몰린 결과 강남3구 재건축 아파트 매매가격의 상승분은 더 눈에 띈다. 송파구의 재건축 아파트 가구당 평균 매매가격은 2억9427만원 올랐고 강남은 2억7250만원, 서초는 2억5379만원으로 뒤를 이었다.
분양 시장에서도 격차가 이어진다. 지난 2012년 강남3구의 평균 청약 경쟁률은 3.89대1인 반면 서울(강남3구 제외)은 0.80대 1에 그쳤다. 올해 상반기 강남3구를 제외한 서울 평균 청약경쟁률은 10.06대1인 반면 강남3구는 3.3㎡당 4000만원을 넘나드는 높은 분양가에도 불구하고 평균 40.53대 1의 높은 청약률을 나타냈다.
다만 임병철 부동산114리서치센터 책임 연구원은 “7월부터 시행된 집단대출 규제 여파로 강남권 아파트 분양시장도 당분간 소강상태를 나타낼 전망”이라고 내다봤다. 이달 부터 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증은 액수를 기준으로 분양가 9억원 이하 주택에 대해서만 최대 6억원(수도권ㆍ광역시는 6억원, 지방 3억원)까지로 보증해주도록 제한을 받기 때문에 분양가 9억 원을 넘는 아파트가 즐비한 강남3구 재건축 시장은 대부분 중도금 대출 보증을 받지 못하게 된다는 것이다.
[김인오 기자]