[Review & Outlook] 유진석 리얼티코리아 대표 "중소빌딩, 脫강남·수익형이 주도"

"중소형 빌딩시장에서 '탈(脫) 강남' 바람이 불기 시작했습니다. 앞으로 강남을 벗어나 시세차익보다는 수익률에 집중하는 투자가 필요합니다." 중소형 빌딩 매매 전문업체인 리얼티코리아 유진석 대표는 10일 "인기가 높은 50억원 이하 '꼬마빌딩'을 찾는 투자자라면 어설픈 강남 빌딩보다는 다른 지역 핵심 상권 건물을 노리는 것이 좋다"며 이같이 말했다.
리얼티코리아에 따르면 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 중 70%는 개인들에 의해 이뤄진다. 유 대표는 "강남과 강북 거래 비율이 예전에는 강남 7, 강북 3 정도였다면 최근 들어서는 강남 5, 강북 5로 강북 빌딩 거래가 상대적으로 활발해졌다"고 말했다.
매각 차익보다는 향후 임대료 수익에 투자자 관심이 더욱 높아진 것은 또 다른 트렌드 변화다. 강남에서도 신설 9호선 라인에 대한 시장 기대심리가 있지만 매도자들이 부르는 '호가'만 높을 뿐 실제 임대수익이 가격을 받쳐주지 못하면 매매가 어려운 실정이다. 유 대표는 "투자자들이 부동산을 금융상품처럼 대하기 시작했다"면서 "과거에는 지하철, 재개발 등 개발 호재에 따른 '재료'와 매각차익이 시장을 지배했다면 지금은 철저히 '월세' 수익을 본다"고 말했다.
그는 "2008년 금융위기 전만 해도 수익형 부동산 투자는 강남 6%, 강북 8%, 서울 외곽은 10% 정도 수익률을 내야 투자자들에게 관심을 끌었다"면서 "지금은 금융상품 수익성이 떨어지며 빌딩이 대체투자로 각광받게 되고 금융시장 불안을 경험한 투자자들이 '안전 자산'으로 부동산을 선택한 것이 건물 가격을 밀어올리는 동력이 됐다"고 설명했다.
최근 3~4년 사이에 빌딩 가격이 크게 오르면서 현재 매물로 나온 강남 빌딩 수익률은 3%, 강북은 4~5% 정도로 유지되고 있다.
자산가들이 3% 수익률에도 불구하고 빌딩 투자에 나서는 가장 큰 이유는 소위 '레버리지' 효과 때문이다. 자기자본을 100% 투자할 때 수익률이 3%라면 융자를 통해 자기자본 비율을 낮출수록 자본 대비 수익률은 상승하게 된다. 물론 이 시나리오는 임대수익이 금융비용보다는 높아야 하는 것을 가정하기 때문에 '저금리'가 수익형 부동산의 핵심 키워드가 될 수밖에 없다. 유 대표는 "저금리 영향으로 중소형 빌딩 시장은 여전히 매도자 우위 시장이 계속되는 중"이라면서 "저금리가 계속되는 이상 중소형 빌딩 시장은 계속 활황을 유지할 것"이라고 전망했다.
좋은 빌딩을 사는 비결이 무엇이냐는 질문에 유 대표는 "거래인과 친해져라"는 답을 내놓았다. 그는 "빌딩 거래는 물량이 제한적이지만 1년에 1~2건씩은 '무조건 사라'고 말하고 싶을 정도로 좋은 물건이 나온다"면서 "아무래도 평소에 친한 투자자들에게 연락을 먼저 하게 된다"고 말했다.
또 그는 "지금 가격이 싼 것이 중요한 게 아니라 나중에 팔 때 제 가격을 받을 수 있는 건물이 진짜 좋은 건물"이라면서 "화장품 상권으로 변하는데 정육점이 있는 등 상권 변화에 둔감한 빌딩 소유자의 건물을 발견해 매수하는 게 빌딩 자산가치를 높이는 방법"이라고 설명했다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]