월세시대 도래 ‘아파텔’ vs ‘주상복합 아파트’ 누가 승자?

아파트 같은 거주용 오피스텔을 일컫는 ‘아파텔’이 시장에 봇물을 이루면서 수익률 하락 우려가 커지고 있다. 하지만 아파트 단지내에 같이 들어서는 아파텔의 경우에는 단지내 커뮤니티 시설 이점 등 때문에 상대적으로 수익률이 안정적인 것으로 나타났다.
12일 매일경제가 부동산114를 통해 조사한 결과 전용면적 59㎡이상 오피스텔 전국 분양 물량은 지난 2010년 818실이던 게 지난해에 1만2860실로 무려 16배 가까이 늘었다. 특히 서울 전세부족 여파를 가장 크게 받는 경기도의 경우 같은 기간 235실에서 6932실로 30배 가까이 공급이 증가했다.
아파텔은 원룸 형태가 아니라 방 수를 2~3개로 만들고 거실과 부엌을 두는 등 아파트와 유사한 평면으로 지어진다. 때문에 업계에서는 최근의 소형 아파트 분양 추세를 감안해 전용 59㎡이상 면적을 기반으로 들어서는 주거용 오피스텔을 아파텔이라고 부른다. 아파텔은 주거용 오피스텔인 만큼 청약 통장이 필요없고 청약 당첨 이후 바로 전매가 가능한 대신 취·등록세 등의 세금(매매가의 4.6%)은 동일한 면적의 아파트(매매가 대비 1.1%)보다 더 높게 매겨진다. 특히 인천·경기 지역의 제2기 신도시와 개발지를 중심으로 아파트와 오피스텔이 합쳐 1000가구 이상의 대단지로 지어지는 경우가 적지 않다.
통상 아파텔은 아파트보다 규모가 작아 매매 비용이 덜 든다는 점이 매력으로 꼽힌다. 일부는 아파트보다 더 높은 가격에 나오기도 한다. 지난해 2월 현대엔지니어링이 분양해 오피스텔 사상 최고 청약 경쟁률을 보인 ‘힐스테이트 광교’의 경우 전용 97㎡형 아파트는 당시 분양가가 5억 7000만~6억1200만원 선에 최고 경쟁률은 128.7대 1을 기록했다. 이에 비해 전용 77㎡형 오피스텔은 6억7300만~6억8300만원 선으로 더 비싸게 나왔지만 경쟁률은 800.4대1로 훨씬 높았다. 웃돈 기준으로 보면 전자는 2000만~9000만원 선인 반면 후자는 4000만~6000만원에 매물이 나와 있다.
이미 입주한 아파텔은 대부분이 주상복합이다. 서울에서는 종로구 내수동 ‘경희궁의 아침’이 대표적이다. 2단지 전용 123㎡형 아파트의 경우 매매가는 11억원 선이지만 월세는 보증금 5000만원에 임대료가 300만~350만원 선이다. 같은 단지에 소형 아파트 면적으로 나온 전용 63㎡형 투룸 오피스텔은 매매가가 4억7000만~5억원선, 월세는 보증금 5000만원에 임대료가 90만~100만원 선이다. 인근 B공인 관계자는 “둘 다 매물이 없어 사실상 시세라는 것이 없다”면서도 “자기자본금에 따라 수익률이 갈리겠지만 자금 부담을 감안하면 오히려 오피스텔이 낫다”고 말했다.
면적이 다르기는 하지만 소형면적 주상복합의 시세에 비추어보면 아파텔과 한 단지 내에 들어서는 아파트의 수익률은 격차가 적잖은 만큼 투자엔 고민이 필요하다. 인근 공인중개소들에 따르면 용산구 한강로대우아이빌 매매가의 경우, 전용32㎡형 아파트는 2억6500만원 선이고 전용37㎡형 오피스텔은 2억1700만원 선이지만 둘다 월세는 보증금 1000만원에 임대료 85~90만원 선이다. 강남 선릉역 일대 소형면적 주상복합들도 사정은 같다. 오히려 오피스텔의 투자 수익률이 더 높을 수 있다는 얘기다.
안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “주상복합의 경우 공용으로 쓰는 출입구와 엘레베이터 관리·보안 상의 문제가 있고 아파트·오피스텔 동이 분리된다 하더라도 같은 단지를 이룬다면 커뮤니티 시설 사용 등을 두고 입주민 간 갈등이 발생할 여지가 적지 않다”며 “특히 전용률을 70%선으로 높인 오피스텔과 같은 단지에 들어서는 아파트는 오히려 시세차익이나 임대 수익 면에서 비교우위가 떨어질 수 있다”고 말했다.
[김인오 기자 / 이윤식 기자]