서울 대형오피스 임대 `흐림` 매매 `맑음`

올해 서울 프라임오피스 임대시장은 침체 분위기지만 매매시장은 다소 활기를 띨 것으로 보인다. 한국감정원은 지난달 31일 상업용 부동산 전문가 18명을 대상으로 올해시장 전망 설문 내용을 실은 'KAB오피스리포트' 창간호를 냈다.
KAB오피스리포트는 기관투자가들에게 프라임급 오피스 시장에 대한 분석 정보를 제공하고 투자지표를 제시하기 위해 분기마다 발간된다. 서종대 한국감정원장은 "급변하는 부동산시장 변화 속에서 정확한 상업업무용 부동산 투자지표를 제시하기 위해 창간했다"고 말했다. 감정원은 서울 소재 프라임 오피스 55개동을 조사해 시장 권역별, 빌딩 스타일별 투자수익률과 임대료 공실률을 제시했다. 프라임급 오피스빌딩은 연면적 3만3000㎡ 이상 또는 지상 21층 이상 대형 업무용 건물이다.
리포트에 따르면 서울 프라임급 오피스 임대시장은 지난해처럼 신규 공급이 늘고 경기 불확실성 때문에 지속적으로 하락 분위기일 것이라는 관측이다. 하락(55.6%)과 하락 지속(27.8%) 등 비관적 전망이 압도적이다. 작년부터 기업 사무실 이전 수요가 지속되면서 계약 임대료는 보합세지만 임차인 유치 경쟁으로 렌트프리 규모가 확대돼 실질 임대료는 하락할 것이라는 예측이다.
강남권역은 잠실 롯데월드타워(80만7506㎡)와 삼성동 파르나스타워(21만9105㎡), 일원동 삼성생명빌딩(7만6390㎡) 등 대형 물건 공급이 예정돼 있어 공실률 상승과 임대료 소폭 하락이 예상됐다. 반면 분당·판교권역은 삼성물산 판교알파돔시티 이전으로 임대료가 상승하고 가치 상승도 동반될 것이라는 진단이다.
오피스 매매시장은 차별화가 이뤄질 것이라는 분석이다. 미국 금리 인상에도 불구하고 저금리 기조 속에서 투자시장 확대와 대기업 소유 빌딩 매물 발생으로 거래시장 관심도가 높아져서다. 상승(33.3%)과 회복(22.2%)이 하락 지속(11.1%)과 하락(27.8%)을 앞질렀다.
투자 선호 지역으로는 전통적인 도심권역이 61.1%로 가장 높았고, 서울 3대 권역 외 관심 지역으로는 강남구 삼성동(25.0%)과 경기도 분당·판교(20.4%)가 강세를 보였다.
유망 자산에는 물류(29.6%), 대형 업무시설(28.7%)이 꼽혔다. 물류시장은 부동산 기관투자가나 리츠도 관심이 커져 성장 가능성이 높은 것으로 점쳐졌다. 올해 선호하는 투자 형태에 대해선 부동산펀드가 61.1%로 여전히 압도적이었고 리츠(22.2%), 직접지분투자·메자닌대출·선순위대출(각 5.6%) 순이었다. 특히 리츠는 물류센터와 기업형 임대주택(뉴스테이) 등으로 투자자산 다변화에 적극 나서고 있어 관심도가 높아지는 상황이다.
올해 오피스시장 문제점과 관련해서는 내수경기 부진과 시장 침체(31.5%)가 가장 많이 지목됐다. 이어 경기 침체에도 지속되는 가격 상승세(23.1%), 임차인 확보 경쟁으로 발생하는 렌트프리(23.1%)가 뒤를 이었다.
[이한나 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]