`반짝 각광` 강남권 나홀로 아파트 속앓이 이유는?

강남지역 ‘나홀로 아파트’에 사는 A씨는 최근 강남 재건축 아파트가 연일 최고가 분양가를 경신하고 있다는 소식이 마냥 달갑지만은 않다. 그동안 재건축에 따른 전월세 수요가 많아 가격이 많이 올랐지만 정작 ‘나홀로 아파트’들은 앞으로 재건축이나 리모델링이 힘들어 시간이 지나 노후화돼도’출구전략‘을 짜기 어렵기 때문이다. A씨는 “인근 재건축 아파트들이 올라가는 모습을 보면 나홀로 아파트들이 상대적으로 더 낡아보일까 걱정”이라고 말했다.

지난달 31일 부동산업계에 따르면 재건축 아파트들의 분양가 고공행진과 전세난 속에 강남권 나홀로 아파트들 역시 매매 가격이 동반상승하며 인기가 높았다. ‘잠원중앙하이츠’는 126가구로 지난해 3월 8층 전용 60㎡가 5억7500만원에 매매됐는데, 같은해 11월 9층의 같은 면적 아파트가 6억5500만원에 거래됐다. 한 해 8000만원가량이 뛴 셈이다.
나홀로 아파트는 통상 주택가나 아파트 단지 사이 좁은 땅을 활용해 지어진 1~2개동, 100가구 전후의 아파트를 가리킨다. 대단지 아파트에 비해 공원·학교·주차장 등 기반시설과 커뮤니티 공간이 부족해 주거성이 떨어진다는 평가를 받아왔다. 대단지 같은 크기 아파트에 비해 70~80%시세로 가격이 저렴한 장점은 있지만 환금성이 떨어지고 가격이 오르지 않는다는 인식때문에 시장에선 그동안 외면받았다.
최근 들어선 분위기가 달라졌다. 미운 오리새끼 취급을 받던 나홀로 아파트들이 ‘백조’로 변신했다는 평가까지 나온다. 강남 재건축 시장이 활성화되며 전세수요가 가격을 받치고 있기 때문이다. 학군이 좋거나 인근 대단지 기반시설을 이용할 수 있고 교통이 편리한 나홀로 아파트들은 인기가 꾸준하다. 잠원동 브라운스톤(구 이수아파트)은 83가구 나홀로 아파트 이지만 지난 2003년 입주가 시작된 이래 가격이 상승세를 이어 가고 있다. 전용면적 84㎡ 분양가는 3억4000만원, 5년 전인 2011년 1월엔 7억7500만원, 현재 시세는 9억4000만원에 달한다. 교통이 편리한 역세권에 센트럴시티 신세계백화점 등 쇼핑 시설이 가까운 장점이 부각됐다는 평가다.
통합 재건축을 추진중인 나홀로 아파트에도 투자 목적 수요자들이 몰리고 있다. 신반포 3차, 반포경남과 함께 재건축을 추진하고 있는 ’신반포 23차 아파트‘는 지난 한 해 매매가가 7000만~8000만원 올랐다. 전용 57㎡ 단일 면적으로 구성된 신반포 23차는 지난해 3월 7층 가구가 6억5000만원에 거래됐지만, 같은해 9월에는 비슷한 조건의 8층 가구가 7억2000만원에 팔렸다. 신반포 20차는 현재 한신 4지구 통합재건축 사업에 포함돼 있지 않지만 이후 포함될 가능성이 있고 단독 재건축 여지도 있다는 희망과 함께 거래가가 올랐다.
하지만 나홀로 아파트는 앞으로가 걱정이다. 다시 ‘미운 오리’ 신세가 될 지도 모른다는 우려 때문이다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “나홀로 아파트가 주변 대단지 재건축 호재와 이주 소요로 인해 가격 상승한 것은 맞지만, 대단지에 비해 상승폭이 적어 가격 격차는 점점 더 커지고 있다”면서 “잠원중앙하이츠도 가격이 많이 올랐지만, 이걸 팔아서 비슷한 수준으로 주변에 갈 만한 곳은 찾기 어렵다”고 말했다. 이 지역의 또 다른 공인중개사는 “반포 지역으로 새로 들어오고 싶어하는 사람들도 나홀로 아파트를 염두에 두고 있진 않는 편”이라며 “경기가 안 좋으면 나홀로 아파트는 거래가 뚝 끊기기 때문에 대책이 없다. 집주인들은 경기 좋을 때 팔 기회 찾는 편”이라고 전했다.
전문가들 역시 부동산 시장이 관망세로 돌아서며 향후 나홀로 아파트들은 단독 재건축 시 수익성이 크게 떨어질 수 있고, 환금성도 떨어져 자칫 ’돈먹는 부동산‘이 될수 있다는 우려를 제기하고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “나홀로 단지는 시장이 호황일 때는 리모델링이나 재건축이 추진되지만 추가분담금 문제 때문에 시장이 꺽인 시점에서는 동력을 찾기 쉽지 않다”면서 “재건축이 어려운 오래된 아파트는 감가상각이 심해져 투자측면에서만 보면 나홀로 아파트를 계속 가지고 있는 것은 무리가 있다”고 말했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 “재건축을 통한 수익성이 낮은 나홀로 아파트는 순수 투자용으로는 적합하지 않다”면서 “대단지 주변 나홀로 아파트도 순수 투자용보다는 비교적 저렴한 가격에 강남에서 대단지 기반시설을 누리려는 실수요자들의 거주용에 맞다”고 진단했다.
[김기정 기자 / 이윤식 기자]