올해 서울 프라임오피스 시장 전망 `임대는 흐림, 매매는 맑음`

올해 서울 프라임오피스 임대시장은 여전히 침체 분위기지만 매매시장은 다소 활기를 띌 것으로 보인다. 또 오피스 대비 고수익을 올릴 수 있는 새로운 유형의 부동산으로 물류시설과 대형 업무시설에 대한 관심이 높아질 전망이다.
한국감정원은 지난달 31일 상업용 부동산 전문가 18인 설문조사를 벌여 올해 오피스시장을 전망하고, 이를 ‘KAB오피스리포트’ 창간호에 소개했다. 프라임급 오피스빌딩은 연면적 3만3000㎡ 이상 또는 지상 21층 이상 대형 업무용 건물을 의미한다. 감정원은 서울 소재 프라임 오피스 55개동을 조사해 시장권역별, 빌딩 스타일별 투자수익률과 임대료 공실률도 제시했다.
한국감정원 KAB오피스리포트는 국내외 기관투자자들에게 프라임급 오피스 시장에 대해 분석 정보를 제공하고 투자지표를 제시하기 위해 분기마다 국문과 영문으로 발간될 예정이다. 서종대 한국감정원장은 “급변하는 부동산시장의 변화 속에서 정확한 부동산시장의 조사와 통계를 바탕으로 상업업무용 부동산시장을 좀 더 과학적이고 심층적으로 분석해 정확한 상업업무용 부동산 투자지표를 제시하고자 창간했다”고 말했다.
‘KAB오피스리포트’ 창간호에 따르면 서울 프라임급 오피스 임대시장은 지난해처럼 신규 공급 물량이 늘고 경기 불확실성때문에 지속적으로 하락 분위기가 유지될 것이란 관측이다. 전문가 사이에선 하락국면(55.6%)과 하락지속(27.8%) 등 비관적 전망이 압도적이었다. 특히 상승을 내다본 전문가는 11.1%에 불과했다. 작년부터 기업 사무실 이전수가 지속되면서 계약임대료는 보합세이지만 임차인 유치경쟁으로 렌트프리 규모가 확대되 실질 임대료는 하락할 것이란 예측이다. 특히 강남권역은 잠실 제2롯데월드타워(807506㎡)와 삼성동 파르나스타워(21만9105㎡) 일원동 삼성생명빌딩(7만6390㎡) 등 대형 물건 공급이 예정돼 공실률 상승과 임대료 소폭 하락이 예상됐다. 반면 분당·판교권역은 삼성물산의 판교알파돔시티 이전으로 임대료 상승이 전망됐고 가치상승도 동반될 것이란 진단이다. 임대료에 대해서 현재 수준 유지(41.2%)가 가장 많았고 소폭 상승(29.4%) 소폭하락(23.5%) 순이었다.
오피스 매매시장은 차별화가 이뤄질 가능성이 높다는 분석이다. 미국 금리 인상에도 불구하고 전반적인 저금리 기조 속에서 투자시장 확대와 대기업 소유 빌딩의 매물 발생으로 거래시장 관심도가 높아져서다. 설문결과 상승국면(33.3%)과 회복국면(22.2%)이 하락지속(11.1%)과 하락(27.8%)을 앞질렀다. 오피스 가격이 지속적으로 상승해 간접투자기구를 통한 수익확대·수요 증가가 예상되지만 경제적 기초조건 약화로 기업경영수지 악화, 사업 구조조정 등으로 오피스 수요감소 가능성도 상존한다. 지난해는 신축 오피스빌딩들이 주변 빌딩 시세에 영향을 주면서 전체적인 매매가격 상승을 주도했지만 지나치게 높은 가격과 최근 공실률 증가로 인해 차익 기대가 어려워지면서 거래가 무산되는 사례가 발생했다. 올해엔 투자를 위한 선호지역에 대해 전통적인 도심권역이 61.1%로 가장 높았고, 서울3대 권역외 관심지역으론 강남구 삼성동(25.0%)과 경기도 분당·판교(20.4%)이 강세를 보였다. 잠실과 공덕·마포역 주변은 각각 12%로 그 뒤를 이었다.
상업용 부동산 투자 유망자산에 대해서는 물류시설(29.6%)과 대형업무시설(28.7%)이 높고 리테일(18.5%), 중소업무시설(11.1%) 호텔(5.6%) 순으로 지목됐다. 물류시장은 부동산 기관투자자나 리츠도 관심이 커져 성장성 가능성도 높은 것으로 점쳐졌고 오피스 대비 고수익을 올릴 새 투자유형으로 주목받았다.
시장 불확실성 속에서 안정적 수익을 요구하는 투자자들이 물류와 리테일 등 상업용 자산에 눈을 돌리기 시작했다. 온라인쇼핑이 급증하면서 물류창고가 새로운 투자상품으로 급부상했고 소비자와 거리가 중요한 특성 때문에 경기도와 인천 등 수도권에 집중되고 있다. 특히 이마트가 용인보정물류센터와 김포물류센터에 투자하고 이랜드가 천안 풍세산업단지 대형 통합물류센터를 건설하는 등 국내 주요 유통사들의 창고투자도 활발한 것으로 진단됐다.
올해 선호하는 투자형태에 대해선 부동산펀드가 61.1%로 여전히 압도적이었고 리츠(22.2%), 직접지분투자·메자닌대출·선순위대출(각 5.6%) 순이었다. 특히 리츠는 물류센터와 기업형임대주택(뉴스테이) 등으로 투자자산 다변화에 적극 나서고 있어 관심도가 높아지는 상황이다.
올해 오피스시장 문제점과 관련해선 내수경기부진과 시장침체(31.5%)가 가장 많이 지목됐다. 이어 경기침체에도 지속되는 가격상승세(23.1%), 임차인확보 경쟁으로 발생하는 렌트프리(23.1%)가 뒤를 이었다. [이한나 기자]