서초동 남부터미널 땅 개발 지연 장기화

↑ 개발사업 진행이 지지부진한 서초 남부터미널 일대. [매경 DB]

서울 서초동 역세권 개발 프로젝트인 남부터미널 복합화 사업이 장기화할 가능성이 커지고 있다. 지난해 12월 중순 주인이 바뀌면서 개발 기대감이 높아지는 듯 보였지만 후속 개발자금 조달이 불투명한 데다 서울시 측에서 터미널 땅에 대한 용적률을 600%로 묶어 수익성도 좋지 않기 때문이다. 이 땅과 함께 비슷한 시기에 개발 대상지로 선정되면서 서초동 역세권 양대 프로젝트로 꼽혔던 롯데칠성 용지 개발사업이 3차 사업제안서를 내고 사업에 탄력이 붙은 것과 대조적이다.
6일 부동산업계에 따르면 대명종합건설 계열사인 서울루첸이 지난해 12월 15일 대한전선에서 1만9000㎡에 달하는 터미널 용지 소유권과 사업권을 넘겨받았지만 개발자금 여력에 의구심이 제기되고 있다. 앞서 지난해 4월 서울루첸은 대한전선 산하 NT개발 제1차 프로젝트금융투자회사(PFV) 지분과 은행 차입금 상환 의무를 1755억원에 사들이는 계약을 체결했다. 서울시 관계자는 "인수 잔금을 치르기도 했다는 소식 정도만 들었고 현재로선 서울루첸이 사업제안서를 제출하지도 않은 상태여서 이른 시일 내에 눈에 띄는 사업 진척이 없을 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "경관이나 교통 상황 등을 고려해 용적률 600% 기준을 유지할 예정"이라고 덧붙였다.
용적률에 따라 수익성이 엇갈리다 보니 남부터미널 땅 개발사업은 2009년부터 헛바퀴를 돌고 있다. 남부터미널 땅 원소유자였던 진로가 법정관리에 들어가면서 2003년 경매를 통해 주인이 된 대한전선은 2009년, 2010년, 2014년 잇달아 사업제안서를 냈지만 개발하는 복합상업시설이 터미널 기능보다 상업시설 기능에 치우쳐 주변에 교통 체증을 유발할 것이란 지적을 받으면서 서울시에서 딱지를 맞았다.
서울시는 개발이익을 사회공동체가 공유한다는 취지로 '신도시계획 운영체계'를 짜면서 2009년 3월 1만㎡ 이상 대규모 미개발지 가운데 서초동 롯데칠성 용지(4만3438㎡) 등 16곳을 개발 대상지로 선정한 바 있다. 당시 대상지에 포함됐던 남부터미널 땅은 광진구 구의동 동서울터미널과 함께 터미널 기능을 유지하는 조건이 붙었다는 게 특이점이다.
부동산업계 관계자는 "남부터미널 땅은 상업지구에 포함되는 만큼 용적률이 800%까지 가능하지만 서울시가 공익 차원에서 근린상업지역 용적률인 600%를 가이드라인으로 잡았다"며 "차라리 남부터미널을 양재동으로 옮겨 물류사업 효율성을 높이고 그 땅에는 상업시설만 들이는 식으로 효율성을 높이는 게 좋은데, 사업자 이해관계와 인허가 문제가 얽혀 단기간에 해결되긴 힘들 것"이라고 말했다.
한편 롯데그룹은 지난해 12월 2일 서초동 롯데칠성 용지(3만7266㎡) 3차 사업제안서를 서울시에 냈다. 2009년 이후 6년간 개발이 부진했던 이 땅은 800% 용적률을 적용하는 대신 공공기여분을 4500억여 원 수준으로 제시해 허가를 받으면서 개발이 급물살을 탈 것으로 보인다. 사업 제안에 따르면 서울 지하철 2호선 강남역 일대에 47층 높이 '롯데타운'이 들어설 전망이다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]