대형 빌딩 봇물 오피스시장 `지각변동`

↑ 중대형 오피스빌딩이 밀집한 서울 강남 테헤란로 전경. [매경DB]

올해 서울 오피스 시장에는 제2롯데월드타워·파르나스타워 등 대형 오피스빌딩이 쏟아지면서 그 어느 때보다도 치열한 '임대 경쟁'이 벌어질 전망이다. 특히 강남권역에는 삼성동 파르나스타워 증축과 일원동 삼성생명빌딩 등 중대형 빌딩 공급이 집중되면서 공실이 더 늘어날 것이란 염려가 고개를 들었다. 4일 자산관리전문회사 교보리얼코에 따르면 올해 서울에 공급되는 오피스 건물 연면적은 56만9000㎡에 달한다. 이는 지난해 임차 시장에 나온 35만㎡보다 62%나 더 많을 뿐 아니라 2010년부터 5년간 매년 평균 공급면적인 51만3000㎡를 10% 이상 뛰어넘는 것이다.
수치로만 보면 올해 나올 빌딩(30개)이 작년(39개)보다 적은 데도 전체 면적이 급증한 것은 하반기에 연면적 6만6000㎡ 이상 초대형인 '프라임'급 오피스가 잇달아 나오기 때문이다. 대표적인 곳이 올 4분기 공급을 앞둔 잠실 제2롯데월드타워로 오피스 면적만 무려 80만7507㎡에 달해 올해 나올 오피스 물량 중 가장 크다.
3분기에는 삼성동 파르나스타워가 오피스 시장에 나온다. 당초 럭셔리 콘셉트 호텔을 짓기로 했지만 소유주인 GS리테일이 최근 주춤한 호텔 경기를 감안해 오피스를 들이기로 하면서 21만9105㎡짜리 초대형 사무실로 탈바꿈하는 것이다. 또 7만6390㎡ 삼성생명 일원동 빌딩이 공급된다. 지난해 강남권에 나왔던 사무실이 대부분 1만6500㎡ 이하 '꼬마' 빌딩이었던 것과는 대비된다. 앞서 1분기에는 마포구 상암동에서 연면적 8만1969㎡ 규모 IT콤플렉스가 임차인을 받는 등 강남권을 포함해 도심권에서도 대형 오피스 공급이 잇달아 텅 빈 사무실이 지난해보다 더 늘어날 가능성이 높다는 진단이다.
지난해 3분기 서울 전체 오피스 공실률은 8.8%로 전년 동기보다 0.4%포인트 올랐는데, 올해는 상승폭이 더 가팔라 10%에 육박할 것이란 염려도 나온다.
김현진 교보리얼코 투자자문팀 연구원은 "미국 기준금리 상승과 중국 경제 둔화 같은 글로벌 악재가 이어지면서 국내 기업의 투자심리는 더욱 위축될 것"이라며 "새 임차 수요는 줄어드는 반면 새로 나오는 오피스 공급은 늘어나는 만큼 올해 서울 오피스 공실률 상승을 피할 순 없다"고 말했다.

수급 불균형 탓에 임대료도 제자리걸음에 머무를 것으로 보인다. 주요 기업들이 줄줄이 강남에서 판교로 본사를 옮기는 '엑소더스' 현상 탓에 1년 중 최장 반년까지 임대료를 받지 않는 '렌트 프리' 현상이 심해지면서 작년 말 3.3㎡당 6만9000원 선이던 서울 오피스 명목임대료는 거의 그대로 유지되고 렌트 프리를 감안한 실질임대료는 올해보다 더 떨어질 것으로 보인다.
다만 세부 지역별로는 온도 차가 감지된다. 종로·중구를 뜻하는 도심권에는 장교4지구와 명동구역 제3·4지구 등 도시환경정비사업으로 중대형 오피스 공급이 잇따르면서 강남권과 함께 공실률이 뛸 예정이다.
반면 여의도권은 작년에 이어 올해에도 새 오피스가 없다는 호재에다 빈 사무실 비중이 전체의 80%를 넘을 만큼 골칫거리였던 국제금융센터 임차인 모집이 속도를 내면서 서울 주요 지역에서 유일하게 작년보다 공실이 줄어들 것으로 보인다. 최근 소유주인 AIG가 IFC 오피스타워와 콘래드서울호텔 등을 통째로 팔기 위해 매각주간사를 선정하는 등 본격적인 매각 절차에 착수했기 때문이다.
김 연구원은 "AIG로서는 IFC 빌딩 매각 가치를 최대로 끌어올리기 위해 우량 임차인 유치에 주력할 수밖에 없다"며 "대대적인 마케팅 덕분에 지난해 3분기 기준 60%에 달하는 IFC 공실률이 올해는 하락할 전망"이라고 말했다.
공실률과 별개로 올해 임차인이 가장 선호할 것으로 꼽히는 주요 오피스 시장으로는 도심권이 압도적인 1위를 차지했다. 교보리얼코가 국내 주요 투자기관과 자산운용사 등 60여 곳을 대상으로 진행한 설문조사에서 전체 응답자 중 63%가 도심권역을 선택해 강남권(19%)이라는 대답을 압도했다. 금융 등 같은 업종 업체가 모여 있고 교통이 편리하다는 점이 이유로 꼽혔다.
반면 인천 송도(42%)는 지난해에 이어 임차 매력이 떨어지는 지역에 2년 연속 선정되는 '굴욕'을 겪었다. 송도에 이어 제2롯데월드타워가 들어서는 송파구가 13%로 뒤를 이었다. 두 곳 모두 불편한 교통으로 고객과 만나기 힘들다는 것이 단점으로 꼽혔다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]