500억원 미만 중소형 빌딩 거래 `5조원 벽 단숨에 돌파`

지난해 서울 시내 500억 미만 중소형 빌딩 거래금액이 처음으로 5조원을 돌파했다. 미국발(發) 금리 인상 가능성이 높아지고 대출 규제가 강화되는 등 투자 여건이 바뀌었지만 당분간 저금리 기조가 이어질 전망인데다 마땅한 대체 투자처가 없는 상황이어서 올해도 중소형 빌딩 인기가 지속될 것으로 보인다.
3일 중소형빌딩 전문중개업체 리얼티코리아에 따르면 지난 4분기 중소형 빌딩 거래 금액은 1조4137억원을 기록해 지난 한 해 총 거래액이 5조5077억원으로 잠정 집계됐다. 2014년(3조2400억원)보다 70%나 급증했다. 거래량도 지난해 1030여건으로 1000건을 처음으로 넘어섰다. 거래금액과 거래량 모두 2012년 통계 작성 이후 최대치다. 문소임 리얼티코리아 수석 연구위원은 “유례없는 저금리에 힘입어 지난해 중소형 빌딩 시장은 괄목할 만한 성장세를 보였다”며 “50억 미만대 거래가 주를 이뤘지만 80억~100억원 투자도 많았다”고 말했다.
부동산 전문가들 사이에선 올해 금리가 인상되더라도 중소형 빌딩 투자 열풍이 사그라들지 않을 것이라는 게 중론이다. 이진석 리얼티코리아 빌딩사업 본부장은 “지난해 매물을 구하지 못해 투자를 미룬 대기 수요가 여전히 많다”며 “올해도 기본적으로 저금리 기조가 이어질 가능성이 높은 만큼 자산가들은 중소형 빌딩을 계속 찾을 것”이라고 내다봤다. 특히 올해 서울 강남 재건축 등 주택 시장은 공급과잉 논란과 미분양 증가, 가격 급등에 대한 피로감 등으로 불확실성이 커진데다 분양 상가는 경기 불황으로 공실률 리스크가 높아지면서 여윳돈이 있는 자산가는 중소형 건물로, 소액 투자자는 수익형 소형 아파트로 양분화될 것이라는 의견이 많다. 황종선 알코리아에셋 대표는 “중소형 빌딩 가격은 땅값에 좌우되고 신규 공급이 사실상 없다보니 매물 품귀현상이 벌어져 매매가가 잘 떨어지지 않는 속성이 있다”고 설명했다.
올해 역시 강남 편중 현상이 도드라질 전망이다. 원종성 리얼티코리아 이사는 “올해도 대부분의 거래가 환금성이 뛰어난 강남에 몰릴 것”이라며 “매각을 원하는 상당수의 매물이 지난해 소화됐기 때문에 매물이 부족하고 가격도 더욱 오르는 등 매도자 우위 경향이 더욱 강화될 수 있다”고 말했다.
강남과 연결되는 지하철 노선에 주목할 필요가 있다. 개통되려면 몇년 더 기다려야하지만 인근 건물에는 가격이 먼저 반영될 가능성이 높아서다. 이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 “위례신도시~신사 경전철과 지하철9호선 3·4단계, 신분당선 연장선 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다”며 “저평가된 도산대로변도 다시 뜰 수 있다”고 말했다.
중소형 빌딩 시장 여건도 녹록지 않다. 지난해 투자 수요가 크게 몰리면서 빌딩 가격이 크게 올랐다. 실례로 지하철9호선 봉은사역 사거리 대로변 건물 매매가는 2012년 3.3㎡당 7000만~8000만원대였지만 지난해 1억~1억3000만원대로 2배 가까이 뛰었다. 여기에 일반적으로 중소형 빌딩은 대형 건물보다 공실률이 높고 최근 강남 일대 ‘임대 문의’ 안내문이 붙는 건물이 늘어나다보니 중소형 빌딩 투자 수익률은 하락세를 면치 못하고 있다. 지난 2012년 평균 6%에서 지난해 말 기준 3.9%까지 떨어졌다. 문소임 리얼티코리아 연구원은 “올해 금리가 오를 경우 투자 수익률과의 격차는 점차 줄어들 것”이라고 말했다.
이 때문에 중소형 빌딩 투자 성패를 좌우하는 빌딩 관리도 주목을 받을 전망이다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 “매입 후 건물과 임차인 관리를 제대로 하지 않으면 부동산 가치가 떨어질 수밖에 없다”며 “엘리베이터와 주차장 설치 등 건물 내외부를 리모델링하고 적정한 임대료를 책정해 임차인이 오랫동안 있고 싶은 건물로 만들어야 한다”고 조언했다.
[임영신 기자 / 이윤식 기자]