"서울 오피스빌딩, 글로벌펀드에 매력적"

◆ Review & Outlook / ① 스티븐 크렉 JLL코리아 대표 ◆

대형 오피스·상가건물·물류창고 등 상업용 부동산 투자는 그동안 기관투자가들 영역이었다. 하지만 최근 들어 부동산 펀드를 통한 개인투자자들의 간접투자가 좀 더 쉬워지며 상업용 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
지난 10월 사모펀드 운용사 설립이 인가제에서 등록제로 완화되면서 부동산 자산운용업계 진입 문턱이 낮아졌기 때문이다. 외국계 부동산서비스회사 대표들에게 올해 상업용 부동산 시장을 돌아보고 내년 전망을 들어본다.
"2017년까지 서울에 A급 대형 오피스 공급이 감소 추세로 오피스 공실률이 11%에서 2년 뒤에는 6% 중반 정도로 낮아질 것으로 보입니다." 스티븐 크렉 JLL(존스랑라살르)코리아 대표이사는 최근 매일경제와 인터뷰하면서 "서울 오피스 건물 시장은 글로벌 펀드에 매력적인 투자처이고 투자가치가 충분하다고 생각한다"며 이같이 내다봤다.
JLL은 한국법인인 JLL코리아를 비롯해 전 세계 80개국에 230여 개 지사를 둔 글로벌 부동산 투자·자산관리 서비스회사다. 서울에 위치한 80~90개 정도의 연면적 1만㎡ 이상 A등급 대형 오피스 시장이 JLL코리아 주 무대다.
JLL 한국지사에서만 9년째 근무하고 있는 크렉 대표는 오피스 건물 시장도 주택시장처럼 10년 정도 경기 사이클을 타고 있다고 설명했다. 그는 올해 오피스 시장의 가장 큰 특징으로 신규 임차수요가 최근 10년 사이 가장 낮았다는 점을 꼽았다. 크렉 대표는 "최근 10년간 신규 임차수요는 평균 25만㎡였지만 올해는 10분의 1 수준인 2만3000㎡에 그쳤다"고 말했다. 해마다 강남파이낸스센터(21만3000㎡) 한 개를 채울 정도의 신규 임차수요가 있었지만 올해는 대기업이 외부로 빠져나가면서 임차수요가 급감했다는 분석이다.
하지만 투자 대상으로 A등급 오피스 빌딩이 상대적으로 안전한 자산으로 평가되며 꾸준한 인기를 얻고 있다. JLL코리아 분석 자료에 따르면 2008년 8%대를 넘봤던 수익률은 최근 4.7% 수준으로 떨어졌지만 글로벌 금융위기였던 2008년을 제외하고는 10년 만기 국채 투자보다는 여전히 2%포인트 정도 높은 수익률을 유지하고 있다. 그는 "가장 수익률이 높은 것은 물류창고"라며 "물류창고 수익률은 7~8.25%에 달하지만 대신 공실 위험 또한 높다"고 진단했다.
오피스 빌딩의 경우 수익률 하락은 사실 빌딩가격이 상승했다는 뜻이기도 하다. 지난 3분기 현재 A등급 오피스 빌딩 가격은 3.3㎡당 2256만원 수준으로 지난 1년 사이 약 4.5% 올랐다. 그는 "공실률이 낮아지고 임대료가 상승할 가능성이 있다"면서 "수익성이 개선되면 서울 오피스 빌딩은 더욱 투자가치가 높다"고 말했다. 그는 이어 "글로벌 펀드 입장에서는 포트폴리오 다각화를 위해 서울 오피스 빌딩을 구매하는 것이 나쁘지 않다"고 설명했다.
토지 소유권이 제한된 중국·홍콩·싱가포르에 비해 서울은 더 매력적인 시장일 수 있다는 것. 다만 세금 등 정부 정책 불확실성은 해외 투자자들이 한국 오피스 시장에 진출하는 것에 대해 우려하는 부분이란 지적이다. 그는 "지난 3분기까지 오피스 빌딩 거래가 주춤했지만 최근 시장에 나온 대형 건물이 많아 연말 또는 내년 초까지는 거래량이 평년 수준을 찾을 것"이라고 예상했다.
[김기정 기자 / 임영신 기자 / 사진 = 이승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]