신탁사, 재개발·재건축 주역 부상

총 100조원에 달하는 재건축·재개발 시장을 잡기 위한 신탁사의 발걸음이 바빠졌다. 도시 및 주거환경정비법 개정으로 내년 3월부터 재건축·재개발 사업 시행을 맡을 수 있게 된 신탁업계가 실제 사업에 필요한 시행규약과 조합과의 표준계약서를 만들고 본격적인 사업 채비에 들어갔다. 주요 신탁사들은 이미 정비사업 전담팀을 만들고 수도권 아파트를 중심으로 사업 대상을 물색 중이다. 사업비의 총 70%를 신탁사에서 조달할 수 있을 뿐 아니라 인허가 추진부터 시공사 선정까지 전문가인 신탁회사가 도맡는 만큼 내년부터 수도권 재건축·재개발 속도가 더욱 빨라질 전망이다.
24일 신탁업계에 따르면 신탁사들 모임인 금융투자협회는 최근 신탁사의 정비사업 참여 시 필수적인 주택재개발사업 시행규정과 재건축·재개발 사업용 토지신탁계약서 초안을 만들어 각 회원사에 전달했다. 기존 신탁법·도정법과 서울시 조례 등을 참조해 만든 시행규약에는 토지 소유자가 참여하는 전체회의 절차와 시공사 선정 과정, 사업 자금조달 근거 등의 내용이 담겼다. 일반 정비사업 때 조합이 쓰는 조합 규약과 같은 역할을 한다. 신탁계약서 초안에는 구체적인 신탁 물건과 특약 사항, 신탁보수율 등을 적어넣도록 해 실제 계약에 활용할 수 있게 했다.
협회 측은 이르면 연말, 늦어도 내년 초까지 회원사로부터 초안에 대한 의견을 수렴한 뒤 최종본을 만들어 국토교통부 등 관계 기관에 이를 제출할 예정이다. 협회 관계자는 "시행사가 정비사업 단독시행자로 참여할 수 있도록 하는 도정법이 시행되면 100조원대에 달하는 재건축·재개발 일거리가 신탁업계로 넘어올 것으로 전망된다"며 "신탁사의 풍부한 자금과 노하우가 지지부진한 정비사업을 다시 일으키는 '마중물' 역할을 할 것"이라고 말했다.
실제로 바뀐 도정법이 시행되는 내년 3월부터 신탁사가 시행사로 나선 정비사업장에서는 총사업비의 70%를 신탁사가 댈 수 있다. 초기 사업비가 없어 조합 결성도 못하고 사업을 접거나 10년 넘게 질질 끄는 사태를 막을 수 있는 것이다.
투명성 확보에도 도움이 된다. 시공사에 돈부터 사업 전반에 관한 내용까지 모든 걸 의존하다 보니 조합과 건설사가 결탁하고 이 과정에서 뒷돈이 오가는 등 비리가 적잖은 현실에서 신탁사가 전체 자금 관리를 도맡고 모든 과정을 공개하는 방식은 이런 병폐를 사전에 차단할 수 있다.
신탁사가 정비사업을 맡으려면 해당 지역 주민 4분의 3 이상 동의서를 받고 사업지 전체 토지 3분의 1 이상 토지신탁계약을 체결해야 한다. 신탁사가 시행자로서 기존 조합을 대신하지만, 모든 의사결정 과정은 위탁자인 소유주가 참여하는 총회에서 결정한다. 신탁사에 주는 보수는 정해지지 않았지만 기존 신탁 업무와 비슷한 매출액의 3~4% 수준이 될 전망이다.
이미 주요 신탁사들 발걸음은 바빠졌다. 한국자산신탁은 현재 10여 명 규모의 정비사업 태스크포스(TF)를 통해 구체적인 사업모델을 만들고 있다. 회사 관계자는 "수도권 재건축 아파트를 1차 타깃으로 잡고 실제 물건 탐색에 나설 계획"이라고 설명했다. 대한토지신탁은 이미 경기지역 재건축 조합 3곳과 신탁계약 관련 협의를 진행 중이다. 이르면 내년 초 기존 정비사업팀을 '정비사업본부'로 확대하고 일찌감치 시장 선점에 박차를 가한다는 목표다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]