하늘 높은 줄 모르고 치솟는 강남 재건축 분양가

올 가을 분양에 나서는 강남권 재건축 아파트들의 일반 분양가가 치솟고 있다.
우선 빠르면 이달중 일반분양에 나설 계획인 가락시영 재건축 아파트 ‘송파 헬리오시티’는 분양을 코 앞에 뒀지만 일반분양가격을 얼마로 할지를 놓고 시공사와 조합이 벌이는 줄다리기가 아직도 팽팽하다.
현대산업개발 등 시공사가 처음 제시했던 가격은 3.3㎡당 2300만원. 반면 조합은 “최소 2700만원은 돼야 한다”며 팽팽하게 맞섰다. 결국 그 중간인 2600만원 선으로 합의가 이뤄지나 싶었지만 이제는 일부 조합원 사이에서 “2800만원까지 올리자”는 주장이 힘을 얻으면서 최종 가격이 얼마가 될지 여전히 미지수다.
11일 부동산업계에 따르면 SK건설이 대치동 국제아파트를 재건축해 짓는 ‘대치SK뷰’의 일반분양가는 3.3㎡ 당 3900만원대로 책정될 전망이다. 이중 일부 로열층은 4000만원을 뛰어넘을 것으로 보인다.
내달 9월까지 서초구와 반포구에서 줄줄이 선보이는 단지들의 분양가도 만만찮다. 삼호가든 4차를 재건축하는 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’과 서초우성2차 재건축 단지인 ‘래미안 서초 에스티지S’, 반포한양을 다시 짓는 ‘반포한양자이’까지 낮게는 3.3㎡당 3500만원, 높게는 3600만원 이상이 될 것으로 업계에서는 보고 있다.
이는 최근 3년간 강남권에서 분양한 단지들과 비교해도 확실히 비싸다. 지난 2013년 잠원동에서 분양한 ‘래미안잠원’의 일반분양가는 2939만원, 작년 10월 서초동에 공급된 ‘서초푸르지오써밋’은 3156만원이었다.
부동산114에 따르면 지난 2013년 강남 3구 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1876만원이었다. 하지만 지난해 2154만원으로 뛰었고 올해는 3000만원을 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.
강남 재건축 아파트 분양가격이 고공행진하는 데에는 역대 최고가인 3.3㎡당 평균 4046만원에 분양했던 ‘아크로리버파크’의 영향이 크다. 신호준 GS건설 정비2팀 부장은 “신반포1단지(아크로리버파크)가 최고 5000만원에 달하는 고분양가에도 분양이 흥행하고 웃돈까지 붙을만큼 성공하자 다른 조합들의 기대치도 높아졌다”고 설명했다. 당시 이 단지는 분양가상한제가 적용되지 않는 단지라 고(高)분양가를 매기는 게 가능했는데, 올초 민간택지 분양가상한제가 아예 폐지되자 다른 조합들 역시 ‘제2의 아크로리버파크’를 꿈꾸며 분양가 높이기에 나선 것이다. 이런 분위기에 맞춰 지난 6월 끝난 삼호가든3차 재건축 수주전에서는 경쟁이 워낙 치열해지다보니 건설사들이 ‘최소 분양가 3600만원’까지 제시한 것으로 알려졌다.
함영진 부동산114 센터장은 “재건축 시장여건이 좋아지니 분담금 부담을 줄이려는 조합원들의 분양가 상승 요구가 전보다 강해졌다”고 말했다.
시공사 입장에선 비싼 분양가격이 부담스러울 수밖에 없다. 가격이 비쌀 수록 일반분양 흥행 가능성도 떨어지기 때문이다. 심지어 분양가를 놓고 조합과 시공사 사이의 이견이 심하다보니 ‘적정 가격을 따져보자’며 외부용역에 나선 곳까지 생겨날 정도다. 하지만 대부분 건설사들은 단순도급 역할에 그치는 만큼 결국 조합측의 분양가 인상 주장에 동의할 수밖에 없다는게 관계자들의 말이다. 한 건설사 임원은 “서울에서 사업할 땅은 점차 줄고 강남같은 알짜입지의 희소성은 더 높아지다 보니 특히 강남 재건축 사업에서 건설사는 철저한 ‘을’”이라고 토로했다.
문제는 비싼 분양가는 부메랑으로 돌아올 위험이 크다는 지적이다. 함영진 센터장은 “최근 수도권에서 미분양이 늘어난 지역의 공통점은 물량 공급이 많거나 분양가가 너무 높았다는 것”이라며 “부동산 경기가 냉각됐을때 가장 먼저 타격을 입는 곳은 고분양가 아파트인 만큼 적정 분양가를 매기는 것이 중요하다”고 조언했다.
[김태성 기자]