중소형빌딩 매매의 강자 ‘리얼티’의 노하우는?

‘신동엽, 장우혁, 권상우, 원빈, 장근석,···’
이들 슈퍼스타급 연예인들의 공통점이 뭔지 아는가.
돈이 많다는 것? 아니다. 돈을 벌어 올해 빌딩을 산 연예인들이다. 사실 연예인이 아니라도 누구나 말이다. 돈만 있다면 빌딩 하나 갖고 싶다는 욕망, 그건 인지상정이 아닐까. 10억원이 넘는 강남 중대형 아파트를 깔고 앉아 있느니 이참에 팔아 치워 버리고 대신 은행 대출 끼고 월세 꼬박꼬박 나오는 조그마한 건물 하나 갖는 것, 저금리 시대 노후를 대비하는 최고의 재테크 전략 아닐까.
그런데 말이다. 빌딩이라고 무조건 돈되는 건 아니다. 부동산 투자라고 덥썩 물었다가 패가망신한 경우를 어디 한두번 봤나. 돈이 한두푼도 아니고. 그래서 찾았다.
톱스타 연예인들이, 재벌 2세·3세들이 쉬쉬하고 찾는다는 중소형 빌딩 거래 전문업체 리얼티코리아 빌딩사업팀이다. 십여년의 관록, 그리고 50명이 넘는 컨설턴트들이 발로 뒤져가며 만든 4만여건에 달하는 서울·경기지역 중소형 빌딩 데이터가 강점이다.
리얼티코리아 홈페이지(www.rkasset.co.kr)를 열면 준공·리모델링 년도와 주차장·엘리베이터 유무, 역대 실거래가, 임차인과 임대료, 예상 투자 수익률, 도로 폭 등 빌딩 프로필이 마우스 클릭 한번에 스크린에 좌르륵 뜬다.
유진석 리얼티코리아 대표가 먼저 말했다. “부동산은 이제 금융상품이다”라고. 무슨 말이냐고 되물었다. “부동산은 철저히 수익을 얼마씩 내느냐로 평가를 받는 시대가 열렸다. 한마디로 임대수익을 얼마나 낼 수 있느냐에 따라 가치가 틀려진다. 사둬서 묵혀두는 식의 투자는 벌써 막을 내렸다”고.
연 1%대의 초저금리 시대가 열리면서 중소형 빌딩 투자가 봇물을 이루고 있다. 올 상반기 중소형 빌딩 거래량과 거래금액은 2007년 실거래가가 공개된 2007년 이후 최고치를 기록했다. 중소형 빌딩은 개인이 거래의 70~75%를 차지한다. 상위 1% 부자뿐 아니라 은퇴를 앞두거나 현직에서 물러난 평범한 사람들도 빌딩 시장에 뛰어들었다는 얘기다. 그렇다면 지금이 고점 아닐까. 너무 비싼 것 아닐까.
유 대표는 “빌딩 시장은 현재 전체 사이클로 볼 때 고점을 향해 가는 중”이라면서도 “다만 저금리 기조가 계속될 전망이어서 상승 행진도 이어질 것”이라고 말했다.
강남은 이면도로에 있는 비인기 건물까지 싹 팔려 매물이 동난 상태다. 그럼 덜 오른, 괜찮은 지역은 어딜까.
이진석 본부장은 “송파지역 9호선 3단계 인근은 지하철이 개통되면 더 오를 여지가 있다”며 “상반기에도 발빠른 투자자들을 중심으로 제법 거래가 됐다”고 소개했다. 100억대 빌딩은 환금성이 뛰어난 강남이 좋다. 하지만 50억대 빌딩이라면 유동인구가 많은 마포와 영등포 등 비강남의 메인 상권이나 역세권도 괜찮은 선택지라고 이들은 귀뜸했다.
레버리지, 금융권 대출은 얼마나 받는 게 현명할까.
백선혁 이사는 “고객들에게 건물을 살때 금융권 대출을 통해 레버리지를 40% 이상 일으키는 것을 추천한다”며 “수익률이 올라갈 뿐 아니라 절세 효과도 기대할 수 있다”고 설명했다. 원종성 이사는 “의사, 변호사 등 전문직이라 안정적인 소득 기반이 있다면 투자금의 80%를 대출받는 경우도 있지만 10억 미만의 돈으로 30억대 빌딩을 사는 것은 위험한 재테크 전략”고 덧붙였다.
자금은 여의치 않지만 수익형 부동산에 투자하고 싶다면 비교적 저렴한 단지 내 상가 역시 옥석만 잘 가리면 괜찮다. 원종성 이사는 “편의점, 미용실, 세탁소 등 생활에 꼭 필요한 업종을 중심으로 500~1000가구 이상 단지의 상가라면 투자해볼 만하다”고 말했다.
[이근우 기자 / 임영신 기자]